עסקאות מקרקעין בישראל כרוכות בתשלום מסים גבוהים, בעיקר מס שבח (החל על המוכר) ומס רכישה (החל על הרוכש). כאשר מדובר בדירה שנייה ומעלה, שיעורי המס נוסקים ויכולים להגיע למאות אלפי שקלים, מה שהופך כל עסקה למורכבת ויקרה. עם זאת, בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 מסתתר מנגנון ייחודי ועוצמתי המאפשר, בתנאים מסוימים, לבצע העברת זכויות בנכס כמעט ללא עלות: העברה ללא תמורה, או בשמה הנפוץ, העברה במתנה.
כאשר העברה זו מתבצעת בין בני זוג, הפוטנציאל לחיסכון במס מגיע לשיאו. אך כפי שנראה, מדובר בכלי פיננסי חד – שימוש נכון בו יכול לחסוך הון, אך טעות קטנה עלולה לגרור חבויות מס בלתי צפויות.
מהי העברה ללא תמורה והדין הכללי לגבי קרובי משפחה?
העברה ללא תמורה היא עסקה במקרקעין לכל דבר, אך היא מתבצעת ללא תשלום. חוק מיסוי מקרקעין מכיר בעסקאות אלו ומעניק להן הקלות משמעותיות כאשר הן מתבצעות בין "קרובים" (בן זוג, הורה, צאצא, אח או אחות).
בעסקת מתנה בין קרובים חלים שני כללים מרכזיים:
- פטור ממס שבח: נותן המתנה (המעביר) פטור לחלוטין מתשלום מס שבח.
- הנחה במס רכישה: מקבל המתנה (הנעבר) נדרש לשלם רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל.
הפטור המלא: מהו התנאי הקריטי להעברה ללא תמורה בין בני זוג?
החוק רואה בתא המשפחתי כיחידה כלכלית אחת, ולכן הוא מעניק את ההטבה הגדולה ביותר להעברות בתוך התא הזוגי. התקנות קובעות כי העברת זכויות בדירת מגורים ללא תמורה מבן זוג אחד לשני, תהיה פטורה לחלוטין גם ממס רכישה.
|
❗ שימו לב: תנאי המגורים המשותפים הפטור המלא ממס רכישה בהעברה בין בני זוג חל אך ורק אם בני הזוג מתגוררים יחד באותה דירה המועברת. אם מדובר בדירה אחרת (למשל, דירה להשקעה), מקבל המתנה יחויב בשליש ממס הרכישה. רשות המיסים עשויה לבחון את אמיתות המגורים המשותפים, ולכן מומלץ לשמור תיעוד התומך בכך, כגון חשבונות משותפים הרשומים על כתובת הדירה. |
הפסיקה הכירה גם בסטטוס ידועים בציבור כ"בני זוג" לעניין זה, ובלבד שיוכלו להוכיח ניהול משק בית משותף.
ומה קורה כשלא מדובר בדירת מגורים? (חנויות, מגרשים ומשרדים)
חשוב להדגיש שהפטור המלא והכפול חל באופן ספציפי על "דירת מגורים". כאשר בני זוג מעבירים ביניהם נכס מקרקעין אחר שאינו משמש למגוריהם – כמו חנות, משרד, מחסן או מגרש – כללי המיסוי משתנים.
במצב כזה, העסקה עדיין נהנית מהקלות משמעותיות, אך לא מהפטור המושלם. היא תטופל כ"העברה לקרוב" רגילה:
- המעביר (נותן המתנה): עדיין יהיה פטור לחלוטין מתשלום מס שבח.
- הנעבר (מקבל המתנה): לא יקבל פטור מלא, ויידרש לשלם שליש (1/3) ממס הרכישה החל על אותו סוג נכס.
הבחנה זו קריטית לתכנון המס, שכן יש להביא בחשבון את תשלום מס הרכישה המופחת בעת העברת נכסים מסחריים.
איך משתמשים בהעברה בין בני זוג לתכנון מס חכם?
הפטור המלא בין בני זוג פותח פתח לשתי אסטרטגיות תכנון מס פופולריות וחוקיות:
אסטרטגיה 1: רכישת דירה נוספת במס רכישה מופחת זוג שבבעלותו דירה אחת ורוצה לרכוש דירה נוספת, יחויב במס רכישה גבוה (החל מ-8%). הפתרון: בן זוג א' מעביר את חלקו בדירה הקיימת לבן זוג ב' במתנה. כעת, בן זוג א' נחשב חסר דירה ויכול לרכוש את הנכס החדש במס רכישה מופחת של "דירה יחידה".
אסטרטגיה 2: מכירת דירה בפטור מלא ממס שבח זוג שבבעלותו שתי דירות ורוצה למכור אחת מהן, יחויב במס שבח. הפתרון: בני הזוג מעבירים את הדירה השנייה במתנה לילדם הבגיר. כעת, נותרה בבעלותם דירה אחת בלבד, ואותה הם יכולים למכור בפטור ממס שבח (בכפוף לתנאים).
|
⚠️ מוקש לפניך: "תקופות הצינון" וסכנת ה"עסקה המלאכותית" רשות המיסים קבעה "תקופות צינון" כדי למנוע ניצול לרעה. מקבל המתנה לא יוכל למכור את הדירה שקיבל בפטור ממס שבח לפני שחלפו שלוש שנים (אם התגורר בה) או ארבע שנים (אם לא התגורר בה). בנוסף, חשוב לדעת כי לרשות המיסים יש סמכות לפסול עסקה אם היא מתרשמת כי מדובר ב"עסקה מלאכותית" – מהלך שכל מטרתו היא התחמקות ממס ואין לו היגיון אישי או כלכלי אמיתי. |
מס שבח עתידי: עיקרון "הכניסה לנעלי המעביר"
זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר שחובה להכיר. גם לאחר שתסתיים תקופת הצינון ומקבל המתנה ירצה למכור את הדירה, הוא לא יקבל פטור אוטומטי. לצורך חישוב מס השבח העתידי, החוק קובע שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה.
המשמעות היא שהשבח יחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה העתידי לבין המחיר שבו נותן המתנה המקורי רכש את הדירה, וביחס לתאריך הרכישה המקורי. התעלמות מעיקרון זה עלולה לחשוף את מקבל המתנה לחבות מס אדירה ובלתי צפויה בעתיד.
ומה אם מתחרטים? האם ניתן לבטל העברה ללא תמורה?
חשוב להבין כי העברה ללא תמורה היא עסקה מחייבת, והאפשרות לבטלה מוגבלת מאוד. על פי חוק המתנה, תשכ"ח-1968, כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על המתנה, נותן המתנה יכול לחזור בו בנסיבות מחמירות, כגון התנהגות מחפירה של המקבל כלפיו.
אולם, מרגע שהעסקה נרשמה בטאבו, המתנה נחשבת לסופית ולא ניתן לבטלה. המשמעות היא שההחלטה להעביר נכס במתנה היא כמעט בלתי הפיכה.
הליך הביצוע בפועל: שלב אחר שלב
- עריכת הסכם מתנה / תצהירים: מנסחים מסמכים משפטיים המגדירים את פרטי העסקה.
- דיווח לרשות המיסים: תוך 30 יום חובה לדווח על העסקה לרשות מיסוי מקרקעין.
- קבלת אישורי מסים ואישור עירייה: מקבלים מהרשויות את האישורים הנדרשים להעברת הבעלות.
- רישום בלשכת רישום המקרקעין: עם כל האישורים, מגישים "שטר מכר" חדש לטאבו להשלמת ההעברה.
|
💡 טיפ זהב: חשיבות התיעוד וההסכם בין אם אתם זוג נשוי, ידועים בציבור או בתהליך גירושין, ההסכם ביניכם הוא קריטי. רשות המיסים בוחנת כל עסקה, והיעדר הסכם מתנה ברור (או הסכם גירושין מאושר) עלול לעורר שאלות ולהוביל לדרישת מס. הסכם ברור ותיעוד נכון הם המפתח לעסקה חלקה ומוצלחת. |
תכנון נכון מתחיל בייעוץ משפטי
כפי שניתן לראות, העברה ללא תמורה היא מהלך אסטרטגי מורכב. טעות בתזמון, אי-הבנה של תקופת הצינון או התעלמות מחישוב המס העתידי עלולים להפוך חיסכון אדיר לחבות מס כבדה.
לפני ביצוע כל פעולה, פנייה אל עורך דין למיסוי מקרקעין אינה המלצה – היא חובה. משרד עו"ד ונוטריון שמעון האן מציע ניסיון רב וידע מעמיק בתכנון עסקאות מקרקעין. אנו נבחן את מצבת הנכסים שלכם, נבין את מטרותיכם, ונבנה עבורכם את מפת הדרכים הנכונה והבטוחה ביותר.
אל תקבלו החלטה של מאות אלפי שקלים על סמך מידע חלקי. צרו קשר עוד היום לקביעת פגישת ייעוץ.
