מצב של שותפות במקרקעין ובעיקר בדירת מגורים הוא מצב משפטי נפוץ אך לעיתים קרובות הוא מהווה קרקע פורייה למחלוקות וסכסוכים. החוק בישראל מכיר בכך ששותפות כפויה אינה רצויה ולכן הוא מעניק לכל שותף את הזכות לדרוש את סיום השותפות. המאמר זה נסקור לעומק את הליך פירוק השיתוף בדירה נבחן את זכויות הצדדים במצבים שונים ונבין כיצד מתבצע ההליך בפועל בבתי המשפט ובהוצאה לפועל.
מהו פירוק שיתוף ומה אומר החוק
סעיף 37 לחוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. משמעות הדבר היא שאין צורך בהסכמת כל השותפים כדי להתחיל את המהלך וזכותו של השותף המעוניין לצאת מהשותפות, גוברת בדרך כלל על רצונם של השותפים האחרים להישאר בה. החוק משקף תפיסה שלפיה שותפות מאונס במקרקעין היא מצב שאינו רצוי, ולכן המערכת המשפטית תעדיף כמעט תמיד לאפשר את הפירוק כדי למנוע קיפאון בשימוש בנכס וניצולו הכלכלי.
תחום המקרקעין הוא רחב ומגוון אך סוגיית פירוק השיתוף היא אחת הדינמיות שבו שכן היא מפגישה בין זכויות קניין לבין מערכות יחסים אישיות ועסקיות. כאשר מדובר בנכס כמו דירה שאינה ניתנת לחלוקה פיזית (חלוקה בעין) הדרך המרכזית לבצע את הפירוק היא באמצעות מכירת הנכס וחלוקת התמורה בין השותפים.
החוק קובע כי במידה והנכס אינו ניתן לחלוקה הפירוק יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. חשוב להבין כי גם אם קיים הסכם שיתוף בין הצדדים המגביל את הזכות לדרוש פירוק בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף בחלוף שלוש שנים אם הדבר נראה לו צודק בנסיבות העניין. מעורבות של עורך דין מקרקעין בשלבים המוקדמים יכולה לסייע בהבנת מערך הזכויות ובחירת האסטרטגיה הנכונה לביצוע הפירוק במינימום נזק כלכלי.
פירוק שיתוף בין בני זוג
אחד המקרים השכיחים ביותר של פירוק שיתוף מתרחש בתוך התא המשפחתי במסגרת הליכי גירושין או פרידה. במקרה זה הדירה היא לרוב הנכס המשמעותי ביותר של בני הזוג וההחלטה על גורלה כרוכה ברגישות רבה. כאשר מדובר בבני זוג הדיון מתנהל בדרך כלל בבית המשפט לענייני משפחה או בבית הדין הרבני. החוק מעניק התייחסות מיוחדת למצבים שבהם מעורבים ילדים קטינים.
סעיף 40א לחוק המקרקעין קובע כי בית המשפט לא יורה על ביצוע פירוק השיתוף בדירת המגורים של בני הזוג כל עוד לא נוכח שיש לילדים הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם הסדר מגורים מתאים אחר.
לעיתים קרובות הסדרת נושא הדירה נעשית כחלק מתוך הסכם ממון או הסכם גירושין כולל. אולם בהעדר הסכמה בן הזוג המעוניין למכור את הדירה יכול לכפות את המכירה.
במקרים אלו ניתנת בדרך כלל זכות קדימה לבן הזוג השני לרכוש את חלקו של השותף לפני שהדירה מוצאת למכירה בשוק החופשי. המטרה היא לאפשר ככל הניתן, את השארת הנכס בידי אחד מבני המשפחה ולמנוע את טלטול הילדים, אך זאת מבלי לפגוע בזכות הקניינית של הצד השני לממש את חלקו בנכס ולקבל את הכספים המגיעים לו לצורך יציאה לדרך חדשה.
פירוק שיתוף בין יורשים
סיטואציה נפוצה נוספת היא בעלות משותפת הנוצרת מכוח ירושה. יורשים אשר קיבלו נכס במשותף מוצאים את עצמם לא אחת חלוקים בדעותיהם לגבי עתיד הנכס. חלק מהיורשים עשויים להיות מעוניינים לשמור את הדירה מסיבות סנטימנטליות או לצורך השקעה והשכרה בעוד אחרים זקוקים לכסף הנזיל ומעוניינים במכירה מיידית.
סכסוכים אלו נופלים תחת הקטגוריה הרחבה של צוואות, ירושות ועיזבונות והטיפול בהם דורש מיומנות משפטית ספציפית. החוק אינו מחייב יורשים להישאר שותפים בנכס בעל כורחם וכל יורש רשאי לדרוש את חלקו. כאשר אין הסכמה בין היורשים הפתרון המשפטי הוא הגשת תביעה לפירוק שיתוף. במקרים רבים, עוד בטרם פונים להליך של מכירה פומבית חיצונית, מתבצעת התמחרות פנימית בין היורשים.
הליך זה מאפשר ליורש המעוניין בנכס לרכוש את חלקם של אחיו או שותפיו לירושה. במידה ואין יכולת או רצון לרכישה פנימית הדירה תוצא למכירה בשוק החופשי למרבה במחיר והתמורה תחולק בין היורשים בהתאם לחלקם היחסי בצו הירושה או בצוואה.צ ליווי של עורך דין ירושות וצוואות הוא קריטי במצבים אלו כדי להבטיח שההליך יבוצע בהוגנות וכי הערכת השווי של הנכס תהיה מדויקת ותשקף את ערכו האמיתי בשוק.
פירוק שיתוף ללא הסכמה
מה קורה כאשר אחד השותפים מסרב בתוקף למכור את הדירה או משתמש בה באופן המונע מהאחרים ליהנות ממנה? זהו המקרה הקלאסי של פירוק שיתוף ללא הסכמה.
כאמור החוק עומד לצד השותף המבקש לפרק את השותפות. בית המשפט בוחן את הבקשה ובהעדר אפשרות לחלוקה פיזית של הדירה (דבר נדיר בדירות מגורים סטנדרטיות) הוא יורה על מכירתה.
קיימת חשיבות רבה לאופן ניהול ההליך המשפטי שכן הצד המתנגד עלול לנסות ולעכב את התהליך באמצעות טענות שונות. במסגרת ליטיגציה בתיק כזה עשויות לעלות טענות לגבי זכויות דיירות מוגנת.
סעיף 33 לחוק הגנת הדייר עשוי להקנות הגנה לשותף המחזיק בנכס ולהפוך אותו לדייר מוגן במקרה של מכירה. משמעות הדבר היא שהדירה תימכר כנכס "תפוס" וערכה ירד משמעותית בשוק החופשי. באופן עקרוני, יש נטייה שלא להשתמש בסעיף הזה, אלא במקרים חריגים. בתי המשפט נוטים כיום לפרש את החוק כך ששותף שיזם את הפירוק או הסכים לו לא ייפגע כלכלית כתוצאה מכך ששותפו מחזיק בנכס. השאיפה היא לבצע מכירה של הנכס כשהוא פנוי וריק מאדם וחפץ כדי למקסם את התמורה עבור כלל השותפים.
אופן המכירה והשלכות מס
כאשר בית המשפט מורה על פירוק שיתוף בדרך של מכירה הוא יכול להורות שהמכירה תתבצע בדרך שנראית לו היעילה והצודקת ביותר בנסיבות העניין.לעיתים המכירה מתבצעת באופן עצמאי על ידי הצדדים תוך פרק זמן קצוב שקובע בית המשפט. אם הצדדים אינם מצליחים לשתף פעולה בית המשפט ימנה כונס נכסים (לרוב עורכי הדין של הצדדים) לביצוע המכירה. כונס הנכסים מפרסם את הדירה לציבור עורך התמחרות בין המציעים ומביא את ההצעה הטובה ביותר לאישור בית המשפט או ראש ההוצאה לפועל. הליך זה מבטיח שקיפות ומקסום המחיר אך הוא כרוך בעלויות של שכר טרחת כונס.
היבט חשוב נוסף הוא נושא המיסוי. מכירת דירה אגב פירוק שיתוף היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין החייבת בדיווח לרשויות המס. על השותפים חלה החובה לבדוק את חבות המס שלהם ובפרט את נושא מס שבח. ייתכן מצב שבו לשותף אחד יש פטור ממס שבח בעוד לשותף השני אין פטור כזה ולכן התמורה נטו שתישאר בידי כל אחד תהיה שונה.
תכנון מס נכון בעזרת עורך דין מיסוי מקרקעין הוא שלב הכרחי לפני היציאה להליך המכירה כדי למנוע הפתעות כספיות לא נעימות בהמשך הדרך וכדי לוודא שחלוקת התמורה הסופית תהיה ברורה וידועה מראש.
החשיבות של ליווי משפטי בהליך
הליך פירוק שיתוף בדירה הוא הליך משפטי מורכב המשלב דיני קניין, דיני משפחה (במקרים רלוונטיים) ודיני מיסים. התנהלות לא נכונה עלולה להוביל למכירת הנכס בהפסד ניכר, לעיכובים מיותרים של שנים בקבלת הכסף או לתשלומי מס גבוהים מהנדרש.
עורך דין המנוסה בתחום ידע לנהל את המשא ומתן מול השותפים האחרים, לייצג אתכם בערכאות המשפטיות ולפעול ככונס נכסים במידת הצורך כדי להבטיח את האינטרסים הכלכליים שלכם.
המטרה הסופית היא תמיד להביא לסיום השותפות בדרך המהירה והרווחית ביותר שתאפשר לכם לממש את רכושכם.
