מס רכישה על דירה להשקעה
שאלה: ברשותי דירה שנרכשה ב- 1.3 ₪ ואני מעוניין לרכוש בית חדש בסכום של – 2.4 מיליון שקלים. כרגע מדובר על בית על הנייר בלבד שהכניסה אליו אמורה להתבצע רק בעוד 2.5 שנים. אם אחליט להשאיר את הדירה הראשונה שברשותי כנכס שמיועד להשכרה, מה יהיה המועד לתשלום מס רכישה, שכן החוזה ייחתם בקרוב, אך אני אמשיך להתגורר בדירה הנוכחית והאם המס יהיה על הנכס בעל השווי הגבוה יותר או שיש חישוב אחר?
תשובה: מס רכישה על דירה ראשונה משולם מיידית על הדירה החדשה. לאחר כשנה וחצי מקבלת המפתחות מהקבלן, נדרש להשלים את העברת תשלום מס הרכישה לגובה המס של דירה שניה, אלא אם תחליט שאתה מעוניין למכור את הדירה הראשונה.
מיסוי מקרקעין – מס הכנסה מיסוי מקרקעין: חשוב לדעת כי על רכישה של דירה נדרש לשלם מס רכישה. חלה חובה לדווח לרשות המיסים – מיסוי מקרקעין ומס שבח בנוגע לעסקת הרכישה וזאת בתוך 30 ימים ממועד החתימה על ההסכם ולהעביר את תשלום המס בתוך 60 יום ממועד החתימה.
מדרגות מס
מדרגות מס על דירה ראשונה – בני זוג וילדים קטינים ייחשבו לתא משפחתי אחד, כלומר קונה אחד:
- על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪: 0%
- על חלק השווי שבין 1,747,865 ₪ – 2,073,190 ₪ – 3.5%
- על חלק השווי שבין 2,073,190 ₪ – 5,348,565 ₪– 5%
- על חלק השווי שבין 5,348,565 ₪ – 17,828,555 ₪ – 8%
- על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪ – 10%
מדרגות מס על רכישת דירה נוספת:
- על חלק השווי שעד 1,294,770ש"ח – 5%.
- על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%.
- על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%.
- על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%.
- על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%.
רכישה של דירה ראשונה בסכום של מיליון שקלים פטורה ממס, אך, על רכישת דירה שנייה באותו הסכום, חל תשלום של מס רכישה בגובה 80 אלף שקלים. באשר למס שבח בנוגע למכירת דירה שאינה דירה יחידה: נדרש לשלם מס בשיעור 25% על הרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, כאשר מועדי הדיווח והעברת התשלום הינם כמו במס רכישה.
פטורים והנחות
לחבות מס מסוג זה ישנם פטורים והנחות, בהם:
תחשיב מס ליניארי – לא פרוגרסיבי, שמתבצע כפונקציה ובהתאמה לחלוקת השבח וכן למספר שנות הבעלות. בעלי דירות שנרכשו לפני 1.1 2014 פטורים לגבי השנים שלפני 2014, כאשר היתרה הינה 25%.
זכות לניכוי הוצאות החזקת דירה ומכירתה בתהליך רכישה: לדוגמא: שכר טרחה לאנשי מקצוע שונים בהם: עו"ד או מתווך, עלויות תיקונים ושיפוץ, מימון של ריבית ריאלית לצורך רכישה ועוד. הפטורים וההנחות השונים משתנים ממקרה למקרה בהתאם לנסיבות ומשום כך, מומלץ לפנות ולהיוועץ עם אנשי מקצוע בדגש על עורך דין מיסוי מקרקעין, עורך דין מס שבח ובהחלט ניתן למצוא מידע רלוונטי ומועיל ברשת האינטרנט – פורום מיסוי מקרקעין.
ניתן לבצע תכנוני מס חוקיים ולגיטימיים שמפחיתים את העלות הכוללת של המס, בעיקר כאשר מדובר על בני משפחה. התכנונים הידועים כוללים: רכישה על שם בן משפחה אחר, העברה ללא תמורה, יצירה של נאמנויות והקדשים ועוד. תכנון מס טוב שיתבצע בליווי של עורך דין מומחה בתחום מס הכנסה מיסוי מקרקעין וזאת על מנת שתוכלו לינות ולמצות את הזכויות וההנחות שמגיעות לכם.
עורך דין מס שבח
שאלה: אני ובת זוגי מעוניינים לרכוש דירה ולבת הזוג שלי יש דירה קודמת בבעלותה שהועברה כמתנה מהוריה. אנו ידועים בציבור – לא נשואים ולא חתמנו על הסכם ממון, אולם דמי שכירות מדירתה של בת זוגי מועברים לחשבון הבנק שלה וקיימת הסכמה שדירה זו הינה שלה באופן בלעדי. האם יש אפשרות לשלם 50% עבור מס הרכישה על הדירה הנוספת שאנחנו נקנה – אך ורק על החלק של בת זוגי? ואם כן, האם ישנה חובה לערוך ולחתום על הסכם ממון שכולל הצהרה שלי אין כלל זכויות על הדירה הקודמת?
תשובה: באופן כללי, יהיה עליכם לעורך ולחתום על הסכם ממון בהתאם להלכה האחרונה שבית המשפט העליון הוציא.
תכנון מס על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין
שאלה: אני מעוניינת להכיר ולהבין את נושא מס רכישה ומכירה ומס שבח. אני רווקה ועומדת לרכוש דירה חדשה על שמי מקבלן שמיועדת לאכלוס בעוד כשלוש שנים ובהמשך להשכרה של יותר מ-18 חודשים לצורך קבלת פטור ממס מכירה ובמקביל אני מוכרת את הדירה. עד לכאן הבנתי שאני אמורה להיות פטורה ממס מכירה, אך יש לי מספר שאלות במידה והמצב משתנה.
שאלה: במהלך פרק הזמן שהדירה נמצאת בבעלותי אני עומדת להתחתן לבעל שיש לו דירה הרשומה על שמו. האם בכל זאת החישו יהיה של דירה אחת שנמצאת בעלותי לצורך פטור ממס המכירה?
שאלה: בפרק הזמן שהדירה נמצאת בבעלותי התחתנתי וארכוש עם בעלי דירה משותפת לפני שמכרתי את הדירה שנמצאת בבעלותי. האם במצב זה נדרש לשלם מס רכישה? לגבי מס המכירה של הדירה הראשונה שרשומה על שמי, האם בכל זאת יהיה פטור ממס מכירה?
תשובה: במידה ותתחתני עם בעל נכס – דירה אתם תיחשבו כבעלים של שתי דירות וזאת אם תרכשי דירה היום. בגדול אפשר לתכנן את כל הצעדים בצורה נכונה מבעוד מועד בליווי של עורך דין מומחה ולבצע תכנון מס. עורך דין שמעון האן מספק שירות זה ויחסוך לכם טרחה רבה וסכומי כסף משמעותיים. שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון ידאג לשמור על האינטרסים החיוניים של הלקוח ויאפשר לכם למצות את זכויותיכם ואת ההנחות והפטורים שייתכן שלהם אתם זכאים.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
