מס רכישה דירה ראשונה

מס רכישה

רכישה של דירה ראשונה מהווה צעד משמעותי ומרגש, אולם לצד ההתרגשות חשוב לבצע את המהלך בצורה שקולה ונבונה, שכן מדובר בעסקה הכרוכה בהשקת סכומי כסף גבוהים במיוחד. רכישה של דירה הינה עניין מורכב מבחינה כלכלית ומשום כך חשוב להבין ולדעת מראש לקראת מה אתם נכנסים. מס רכישה הינו מס שיש לשלם לרשויות המס והוא מועבר ומשולם על ידי הרוכשים בעת העברת בעלות על הנכס, בין אם שמדובר בדירה יד שנייה או בדירה חדשה שנרכשת מקבלן .מס רכישה דירה ראשונה מחושב  על פי מדרגות המס הקיימות ובאחוזים בהתאם למחיר הרכישה. חישוב מס רכישה דירה ראשונה טוב שיתבצע על ידי עורך דין מנוסה ומומחה בתחום מיסוי מקרקעין וזאת על מנת למנוע טעויות ותשלום מס גבוה מהנדרש.

ליווי וייעוץ משפטי בעסקת רכישת דירה ראשונה

ליווי וייעוץ משפטי מקצועי הניתן על ידי עורך דין מנוסה בתחום המקרקעין והנדל"ן הינו חיוני ומועיל, שכן ניתן להשיג הקלות , הנחות ופטורים שונים בהתאם לנסיבות והסטטוס האישיים שלכם וכך להוזיל את עלות העסקה. נושא מיסוי מקרקעין ככלל ומס רכישה דירה ראשונה בפרט הינו מורכב וכולל סעיפים רבים. משום כך, עו"ד מנוסה ומיומן שילווה אתכם, עשוי להקל עליכם באופן משמעותי, לזרז הליכים בירוקרטיים ולהבטיח מיצוי הזכויות וההטבות שמגיעות לכם ושמירה על האינטרסים החשובים לכם מהבחינה המשפטית. עסקת רכישת דירה ראשונה מהווה מהלך גדול שבו אתם משקיעים ממיטב הכספים שחסכתם לאורך השנים, מורכבותה של העסקה מחייבת קבלת סיוע משפטי מידי גורם מקצועי וזאת על מנת להבטיח שהעסקה תצא לפועל ותושלם בצורה חלקה ועל הצד הטוב ביותר.

מסלולי מס רכישה

חובת תשלום מס רכישה דומה למס הכנסה ולצורך חישוב שיעור מס הרכישה שחל על העסקה, ניתן לפנות לשני מסלולים: האחד הינו מסלול מדרגות שהינו פטור ממס כאשר מדובר בדירה יחידה והמסלול השני הינו מדרגות מס עבור דירה נוספת וזאת ללא פטור.

החשיבות והיתרונות בקבלת ליווי וייעוץ משפטי בהליך רכישת דירה ראשונה

אז בשעה טובה ומוצלחת הגעתם לרגע ולשלב בחיים שבו אתם מתכננים לרכוש בפעם הראשונה דירה, ללא ספק מדובר בהגשמת חלום, שכן רכישת דירה במדינת ישראל, אינה מהווה משימה פשוטה כלל וזאת בשל מחירי הדיור הגבוהים והבירוקרטיה הסבוכה והמתישה. הצעד הכה משמעותי עשוי להיות מלווה בחששות שונים בכל הנוגע למיסוי או פחד מאי עמידה בתשלומים. על מנת להפיג את החשש, מומלץ לפנות למשרד עורכי דין מוביל ומוכר המתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן ובהיבט המיסוי בפרט. משרד עורכי דין בעל ניסיון ומוניטין בתחום, יעניק לכם ליווי וייעוץ וליווי מלא בהליך רכישת דירה ראשונה כולל טיפול בהליכים בירוקרטיים באופן מזורז, ניהול משא ומתן מול הגורמים הרלוונטיים השונים, העברת דיווח לרשות מיסוי המקרקעין ומיצוי כל האפשרויות להשגת הנחות ופטורים על מנת להגיע לחיסכון מקסימלי בתשלומי המס שחלים על העסקה.

כמה אתם אמורים לשלם על מס רכישה דירה ראשונה?

רבים מהישראלים חוששים וחשים מבולבלים בכל הנוגע לנושא מס רכישה דירה ראשונה. על מנת להכיר את הנושא יש להתחיל בהגדרת החוק שקובע שמס רכישה הינו מס המוטל על הרוכש וזאת בעת ביצוע עסקת רכישה של נכס נדל"ן דוגמת דירת מגורים, בית פרטי, קרקע חקלאית או מסחרית, משרד וכו'. גובה תשלום מס רכישה דירה ראשונה יחושב בפועל כנגזרת משוויו של הנכס. במקרה של רכישת דירת מגורים, הרי שגובהו של התשלום ידורג בהתאם לעלותו של הנכס שנקנה. שיעור מס רכישה על דירה ראשונה אינו אחיד או קבוע והוא משתנה בכל שנה ע"י משרד האוצר. כדאי שיש מספר אוכלוסיות בהן עולים חדשים ונכים, שלעיתים קרובות מגיע להן פטור או הנחה משמעותית בתשלום מס הרכישה וזאת גם כאשר מדובר ברכישה של דירה ראשונה.

מדרגות מס רכישה דירה ראשונה למגורים 2023 לפי הגדרת החוק

• עד 1,919,155 שקלים – פטור מלא ממס רכישה דירה ראשונה.
• 5% מס על סכום שמעל 1,919,155 שקלים עד 2,276,360 שקלים.
• 5% על סכום שמעל 2,276,360 שקליםעד 5,872,725 שקלים.
• 8%מס על סכום שמעל 5,872,725 שקליםעד 19,575,755 שקלים.

10%מס על כל חלק שהינו מעל 19,575,755 שקלים.

חישוב מס רכישה דירה ראשונה

בכל מקרה, על מנת להקל על עצמכם בחישוב שיעור המס, מומלץ ורצוי להיעזר במחשבון מס ייעודי וידידותי לשימוש שניתן למצוא באתר של רשות המיסים. בנוסף, את חישוב שיעור מס רכישה על דירה ראשונה, כדאי לבצע בליווי ובפיקוח של עורך דין מקרקעין מנוסה שיבצע את הבדיקה ואת החישוב בצורה נכונה ומקצועית. הליווי המשפטי הניתן מידי גורם מקצועי הבקיא בתחום, עשוי להועיל ולהקל עליכם באופן משמעותי שכן קיימים פטורים והנחות נוספים בהם: הנחות לעיוורים ונכים, עולים חדשים ועוד. עורך הדין שילווה אתכם אמור  להכיר את הפטורים השונים לאחר בדיקת הסטטוס והמאפיינים האישיים והכלכליים שלכם, הוא יוכל לייעץ לכם כיצד לפעול ומהו שיעור המס שיהיה עליכם לשלם.

תכנון מס באופן מקצועי ושקול

הבנה ושליטה בתחום מס הרכישה מעניקים קרקע פורייה בכל הנוגע לביצוע תכנון מס יצירתי ומשום כך חשוב במיוחד להתייעץ עם עורך דין בעל מוניטין שמתמחה בתחום מיסוי מקרקעין ונדל"ן. ללא ספק, רצוי, משתלם ואף הכרחי לקבל ייעוץ מעו"ד מומחה טרם הרכישה  וזאת על מנת לבדוק מראש ולראות מה צפוי להיות גובה המס וכיצד ניתן יהיה להפחית את שיעורו. באמצעות ובזכות תכנון מס מדוקדק, קפדני ומקצועי והתאמה לצרכי ומאפייני הלקוח, ניתן לזרז את הליך עסקת הרכישה ואף להפחית משיעור המס וזאת תוך הקפדה לניהול ההליך בצורה מקצועית ותקינה בהתאם לחוק. פעמים רבות, ניתן ליהנות משירות מועיל וחיוני זה בחינם וזאת במסגרת הסכם רכישת הדירה.

ביצוע בדיקות ובחינת שיעור המס לפני עסקת הרכישה

מס רכישה מהווה נטל מס עיקרי בעסקת רכישת דירה מקבלן או יד שנייה והוא מחושב באחוזים מהמחיר של רכישת הדירה. היתרונות בקבלת סיוע משפטי בתחום המיסוי בעת ביצוע עסקת נדל"ן הינם רבים ולכן מומלץ ומשתלם לפנות לעורך דין שמתמחה בהליך מכירת וקניית דירה בטרם אתם מחליטים לרכוש נכס ולהתחיל בתהליך. עורך דין מומחה יבצע עבורכם שורה של בדיקות מקצועיות במטרה לבחון את שיעור וגובה המס שאתם צפויים לשלם, שכן, תשלום מס רכישה על דירה ראשונה עשוי לשנות את הכדאיות של העסקה.

ההגדרה החוקית והמשפטית של דירת מגורים

בבואכם לרכוש דירת מגורים בפעם הראשונה, חשוב להכיר את הגדרת החוק ביחס לדירת מגורים יחידה – ראשונה. החוק במדינת ישראל מתייחס בנפרד ובאופן מקל לדירות מגורים בעת ביצוע חישוב מס הרכישה וזאת בשונה מעסקת רכישה של מגרש או נחלה, לכן כבר בתחילת החישוב של גובה המס חשוב לבחון ולהכיר את ההגדרה של דירת המגורים במובן המשפטי שלה.

הגדרת החוק של דירת מגורים לעניין מס רכישה

• דירה שמשמשת למגורים או כזו המיועדת לשימוש לצורך מגורים.
• במידה ומדובר בדירה הנרכשת מקבלן– חשוב לקבל מסמך התחייבות חתום על ידי הקבלן שמבטיח השלמת בנייתה של הדירה.
• ביצוע בדיקה מקדמית באופן מקצועי על ידי עו"ד מקרקעין מנוסה נועד לבחון ולוודא שאמנם מדובר בדירת מגורים ולמנוע מצב בו הרוכשים ינסו לנצל ולהתלבש על אחד מהפטורים שמגיעים להם ממס הרכישה כאשר הם עומדים לרכוש בפועל נכס שאינו נחשב ומוגדר כדירה דוגמת משרד, מחסן, שטח וכו'.

המאפיינים הייחודיים של מס רכישה

מס רכישה הינו ייחודי ובעל מאפיינים שונים בהשוואה למיסים אחרים שנהוגים בחוק. למשל, בעת מכירה של נכס, מס שבח מקרקעין יחושב על רווח העסקה, כלומר המחיר של מכירת הדירה שממנו מחוסר המחיר המקורי של רכישה הדירה. כלומר, למעשה, הציבור ממוסה אך ורק על הרווח בעסקה בדומה למניות למשל. לעומת זאת, כאשר מדובר על מס רכישה הרי שהמצב הינו שונה ולמעשה שיעור המס הינו אחוז קבוע מהמחיר של עסקת רכישת הדירה. במובן זה אפשר לראות במס הרכישה כמעין מס ערך מוסף שהינו מס קבוע  לכל העסקה. אולם, המצב היה עגום אם מס רכישה על דירת מגורים היה עומד על 17% בכל עסקה, ומשום כך, קובע ומגדיר החוק כמה מדרגות מס וזאת בהתאם לשוויה של הדירה ובנוסף גם כמה פטורים מסוימים וזאת כאשר מדובר ברכישה של דירה ראשונה.

אישורים לתשלום מס רכישה

מס רכישה מהווה תשלום חובה שלא ניתן לרכוש ולהעביר דירת מגורים בלעדיו. יתרה מכך, גם כאשר מדובר בהעברה של דירה כמתנה , כלומר ללא תשלום או תמורה, על מי שיקבל את הדירה במתנה חלה החובה לשלם את מס הרכישה, כאילו שהדירה נמכרה בתמורה לתשלום ולכן חשוב לבדוק את הדברים, לשים לב ולהיזהר על מנת שלא ייפלו טעויות בתהליך הרכישה והמכירה. את האישורים המעידים על תשלום מס הרכישה יש להגיש ולהציג במעמד של העברת בעלות על הדירה וזאת לצד מספר אישורים נוספים שרק לאחר הצגתם ניתן יהיה להעביר בעלות על שמנו בדירה. עורך הדין שממונה מטעמם של הרוכשים ומייצג אותם הוא זה שיהיה אחראי להוציא את האישורים האלו ויבצע חישוב מס רכישה מקצועי עבורכם.

פטורים והנחות במס רכישה דירה ראשונה

לאחר שסקרנו את המדרגות השונות של מס רכישה ואת הנכסים השונים שאותם הוא אמור למסות ובדקנו ועברנו את מבחן הגדרת החוק של דירת מגורים, כל שנותר הוא לחשב את גובה מס הרכישה החל על דירה ראשונה. כאמור, מס רכישה מחושב בהתאם לשוויה ומחירה של הדירה ומשום כך, חשוב לבדוק ולדעת מראש מהו המחיר הצפוי של הדירה.

לפניכם כמה פטורים והנחות במס רכישה המתייחסים לרכישת דירת מגורים ראשונה:

• פטור מיוחד בעת רכישת דירה ראשונה ותקרת הפטור – מתוך כוונה ורצון להקל עם רוכשי דירה יחידה וראשונה ובשונה מציבור רוכשים שלהם יש כמה דירות, במדינת ישראל, החוק מתייחס בצורה שונה ובנפרד לרוכשי דירהראשונה שהינה גם דירה יחידה. משום כך, חשוב שבשלב הבא וכחלק מחישוב שיעור מס הרכישה, עורך דין מומחה מטעם הרוכשים, יבדוק האם מדובר בדירה שמוגדרת מבחינה משפטית כדירה יחידה.
• דירה יחידה – בעת רכישה של דירה ראשונה שהינה גם דירה יחידה, שיעור המס הינו מופחתוהרוכש יהיה פטור באופן מלא ממס רכישה.
• דירה נוספת – כאשר מדובר על דירה נוספת, הרי שמס הרכישה הינו גבוה ואין פטור ממס רכישה. כלומר, במידה והמשפחה שרוכשת אכן עומדת בקריטריונים ובתנאים שמתאימים להגדרה של דירה ראשונה ויחידה, הרי שהם יהיו זכאיםלפטור ממס רכישה.

לשם כך, יש לעמוד בכמה תנאים הקבועים בחוק שהינם התנאים לקבלת פטור ממס רכישה על דירה ראשונה:

• הדירה שנרכשת מוגרת ונחשבת כדירת מגורים וזאת בהתאם לחוק.
• רוכשי הדירה הינם תושבי מדינת ישראל.
• לתא המשפחתי כולו, כולל ילדים עד לגיל 18, אין בעלות על דירה נוספת וזאת בהתאם להגדרת החוק ולחריגים.

חשוב לציין שהפטור הנוגע לדירות שהינן צנועות באופן יחסי שחל מ – 1,919,155 ₪, הינו חלקי והקונים ידרשו לשלם שיעור חלקי של מס רכישה  גם במידה ומדובר בדירה יחידה וראשונה. מעבר לסכום זה, המס יחושב במדרגות מס של רכישת דירה ראשונה.

מחשבון לחישוב מס רכישה דירה ראשונה

חישוב מס רכישה טוב שיעשה ע"י עורך דין מקרקעין מומחה שמלווה אתכם בניהול עסקת הרכישה וזאת כחלק מתהליך העברת בעלות על הדירה. בנוסף למחשבון, ניתן לעשות שימוש בסימולטור מיסים מיוחד שהמדינה בנתה לצורך המסוים הזה בלבד. הסימולטור הייעודי הינו נגיש לציבור הרחב, אולם חשוב לדעת מראש שהשימוש בו אינו כה פשוט ואינטואיטיבי כפי שהיינו מעוניינים שיהיה. משום כך, מוטב ונוח יותר לעשות שימוש במחשבון מס רכישה דירה ראשונה. המחשבון מהווה ומשמש כלי אפקטיבי ללקוחות שמעוניינים לבצע רכישת דירה וחישוב מס רכישה באופן מקצועי בליווי של עו"ד מנוסה ומיומן וזאת לצורך קבלת נתונים ומידע מקדימים ומשוערים בלבד. לצד זאת, יש להבין שעשויים להיות עוד מספר משתנים נוספים המשפיעים על חישוב מס רכישה דירה ראשונה ומשום כך אין להסתמך אך ורק על הבדיקה במחשבון בעת הגשת הדיווח לגבי השומה של מס הרכישה. חישוב מס רכישה דירה ראשונה נעשה ע"י עו"ד שמתמחה בתחום וזאת במעמד הרכישה של הדירה.

מהו חישוב המס במידה ובבעלותו של הרוכש, דירות נוספות?

תיקון החוק שנוסף לחוק מיסוי מקרקעין משנת 1963 קובע ומספק אפשרות לכל משפחה להחזיק בדירות מיוחדות וכן בחלקי דירות ובכל זאת לעמוד בקריטריונים ובתנאים של החוק לצורך ולטובת חישוב מס רכישה דירה ראשונה ויחידה. הדירות המיוחדות הן:

• נכסים שלא פוגעים בזכות של הקונים בנוגע לדירה יחידה.
• נכס או כמה נכסים שלא נחשבים כדירת מגורים.
• שליש מדירת מגורים אחרת.
• חצי מדירת מגוריםשהתקבלה בירושה.
• נכס – דירה שלמה שהמקור שלה הינו בירושה וזאת עם כמה תנאים נוספים.
• דירת מגורים זמנית – מחליפה שהקנייה שלה נועדה להחלפתה של דירה או דירות נוכחית.
• דירה המושכרת בהסכם שכירות מוגנת – מצב שכיום כמעט ואינו רלוונטי.

הדירות המיוחדות אינן פוגעות באפשרות ובזכות הרוכשים לביצוע חישוב מס רכישה שהינו מקל בנוגע לדירה ראשונה. אך, יחד עם זאת, ישנן השלכות נוספות ואחרות שמשפיעות על הרוכשים ולכן חשוב לקבל ייעוץ מעורך דין נדל"ן מומחה ומנוסה טרם הרכישה.  כאשר מדובר על רכישת דירה נוספת, הרי שמס הרכישה יהיה גבוה פי 6 ממס הרכישה על דירה ראשונה.

קבלת ייעוץ מס מקצועי

בחוק ישנם סוגים שונים של פטורים וכן כמה מדרגות מס נוספות וזאת בהתאם לכל מצב ומקרה. לדוגמא, עולים חדשים יזכו ויוכלו ליהנות מפטור בתשלום מס רכישה וזאת בהתאם לתקרה שקבועה בחוק. אוכלוסיית הנכים זכאית ליהנות ממדרגות מס מקלות וכן מהטבות והנחות שונות כאשר מדובר על רכישה של דירה יחידה וכן מהקלות מסוימות כאשר מדובר בדירה נוספת. גם העברת נכס – דירה במתנה לאנשים מסוימים, עשויה להקנות הקלות במס הרכישה ותשלום מופחת. בנוסף, העברה של דירה בירושה תהיה פטורה ממס רכישה והעברת דירה במהלך הליך גירושין או העברת דירה בין בני זוג נחשבת אף היא כפטורה ממס רכישה.

ליווי מקצועי בהתאמה אישית לנסיבות המקרה ולמאפייני הלקוח

אמנם כל עו"ד יכול לבצע חישוב במחשבון ולבדוק עבורכם את גובה מס הרכישה. אך עם זאת,  הגדולה של עורך הדין והיתרון המרכזי שהוא מספק הינו מציאת והתאמת הפטור הרלוונטי והמתאים ביותר וזאת בהתאם לנסיבות המקרה. תכנון מס מקצועי ויצירתי על ידי עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן יביא לידי כך שהלקוחות יוכלו ליהנות מפטור ומבדיקה מדוקדקת ויסודית מראש עד למציאת תנאי הפטור הרלוונטיים שמופיעים בחוק וזאת במטרה שהלקוחות ישלמו פחות מס.

משרד עורכי דין שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין  מעסיק צוות משפטנים ועורכי דין מנוסים ובעלי השכלה פיננסית רחבה, וזאת על מנת לבצע תכנון מס בצורה איכותית ויצירתית שיוזיל עלויות בתהליך רכישת הדירה החדשה. ללא ספק, שירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה ומומחה מספקים יתרונות רבים ויקלו עליכם לצלוח את העסקה בצורה טובה ולסיים את תהליך הרכישה בצורה חלקה.

בבואנו לחשב מס רכישה דירה ראשונה, חשוב להתאים את הנכס – הדירה שאתם עומדים לרכוש לאחד מהמסלולים הבאים: רכישה של דירה ראשונה ויחידה או רכישה של דירה נוספת. כאשר מדובר בעסקת רכישה של דירה ראשונה, ההנחות, ההקלות והפטורים הינם משמעותיים ולכן ליווי מידי עורך דין מומחה עשוי להגדיל את הסיכויים שלכם לבנות ולהתאים את תכנון המס שלכם כרוכשים כך שהדירה שנמצאת ברשותכם אכן תתאים למסלול הראשון שהינו: מס רכישה דירה ראשונה. עורך דין איכותי ומיומן פועל ללא לאות וביצירתיות על מנת להשיג את המטרה הזו וזאת באמצעות תכנון מס נכון ויצירתי שיפעל לטובתם של הרוכשים כך שיישאר בידם כסף פנוי לריהוט ועיצוב הבית.

העברת דירה ללא תמורה

תכנון מס מועיל נוסף  שעורך דין מקרקעין יכול להציע ללקוחות בנסיבות ובמקרים מסוימים שמתאימים, הינו ייעוץ ותכנון מס בהעברת דירה לקרוב משפחה ללא תמורה. כאשר הרוכשים הינם בעלים של דירה נוספת ובמידה והם עומדים לקנות גם את הדירה הנוכחית, בהחלט ניתן ואף מומלץ לשקול ביצוע העברת הדירה ללא תמורה וזאת על מנת לקנות את הדירה החדשה לפי מדרגות מס הרכישה של דירה ראשונה וכן ליהנות מהפטור שמתלווה להן. אולם, בתהליך זה ישנם גם מספר חסרונות ולכן כדאי וחשוב לקבל ייעוץ מידי עורך דין רכישת דירה מנוסה ובקיא בתחום. עו"ד שמתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן שבקיא ומתמחה בתחום מיסוי מקרקעין, יוכל לאתר הזדמנויות משתלמות עבורכם באמצעות מציאת פטורים והנחות שונים בהתאם לנסיבות האישיות שלכם. כך ניתן יהיה להפחית עלויות וליהנות משקט נפשי וביטחון בזכות הסיוע המשפטי שאתם מקבלים.

פטורים נוספים ממס רכישה

המסלולים שהוצגו מהווים את הדרכים הנפוצות לחישוב מס רכישה, אולם ישנם עוד כמה פטורים נוספים שמותאמים לרוכשים:

• עולים חדשים
• נכים
• עיוורים
• משפחות חיילים שנספו
• חישוב מיוחד לקבוצות רכישה
• חישוב משק חקלאי
• ועוד מספר חישובים נוספים

כאשר מדובר על נכסי מקרקעין, חשוב וראוי שנעשה ככל שניתן על מנת להגן על הנכסים היקרים שלכם בצורה הטובה ביותר. עורך דין מומחה ייבחן כל מקרה ומצב לגופו ויבצע חישוב מתאים ואופטימלי בהתאמה לנסיבות, הסטטוס ומאפייני הלקוח.

שכר טרחה לעורך הדין לייעוץ מס והעברת בעלות

חישוב מס רכישה על דירה ראשונה וכן ההתעסקות עם המסמכים והאישורים הרלוונטיים והנדרשים יעשו ע"י עורך הדין שמייצג ומלווה אתכם לאורך ההליך ובמעמד העברת בעלות על הנכס וחתימה על החוזה לרכישת הדירה. ההמלצה הינה לתאם ולסגור מראש את נושא ועניין ייעוץ המס מול עורך הדין וכן לסכם ולקבוע האם התשלום עבור ייעוץ ותכנון המס יהווה חלק משכר הטרחה שישולם עבור העברת הדירה או שלא.

רבים מעורכי הדין מעדיפים שלא להתעסק עם ההיבט של ייעוץ ותכנון המס, משום שההתעסקות הזו דורשת השקעת זמן רב ומחייבת השכלה כלכלית מקיפה ורחבה וזאת מעבר לרישיון הרגיל לעריכת דין .לכן, עורך הדין שייצג אתכם עלול לבקש או יותר נכון לדרוש מכם לשלם בנפרד ליועץ מס מקצועי ומוסמך לצורך ביצוע חישוב המס ולעתים אף גרוע מכך, הוא כלל לא יתכנן את נושא המס, מה שיגרום לכם לשלם שיעור מס מקסימלי בהתאם למדרגות מס דירה נוספת. משום כך, כאשר אתם מתכננים לרכוש דירה, הרי שחשוב לפנות מבעוד מועד למשרד עורכי דין מקצועי ומוכר שיעניק לכם מעטפת שירותים מלאה ומקיפה הכוללת: ייעוץ וליווי אישי לאורך כל שלבי עסקת הרכישה, ניהול משא ומתן מול המוכרים וכל הגורמים הרלוונטיים, טיפול בניירת, אישורים ומסמכים שנדרשים, זירוז ההליכים הבירוקרטיים וכן שירות ייעוץ ותכנון מס שעשוי להועיל לכם רבות ולהפחית עלויות. משרד עורכי דין איכותי שמתמחה בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין יעניק לכם שירות מקצה לקצה הכולל תכנון מס שמבוצע ע"י עורכי דין מנוסים שמתמחים בכך וכל זאת בפגישה ושיחה אישית עם הרוכשים. השירות ניתן, במקרים רבים בחינם וזאת כחלק מתשלום שכר טרחה עבור רכישת הדירה והעברת הבעלות.

אז איך מתקדמים?

ניהול נכון ומוצלח של עסקת רכישת דירה ראשונה מתחיל קודם לכל בביצוע בדיקה קפדנית ויסודית של המוכרים, בין אם שמדובר בלקוחות – אנשים פרטיים או בקבלן ותכנון מס יצירתי ונכון המותאם לרוכשים. המטרה בקבלת הסיוע והליווי המשפטי הינה  להעביר את הדירה על שמכם ביעילות, מהירות, ומבלי שאתם נאלצים לשלם תשלומי מס גבוהים ומיותרים.

אל תדלגו על שלב ייעוץ ותכנון מס מקצועי

גם במצבים שבהתבוננות הראשונה ניתן לחשוב שהרוכשים לא יהיו זכאים לקבלת פטור ממס רכישה דירה ראשונה בהתאם לתנאים שהצגנו בפניכם למעלה, בהחלט ייתכן שייעוץ ותכנון מס מקצועי ויצירתי וביצוע מספר פעולות משפטיות אפקטיביות שקודמות לרכישת הדירה, יכולים ליצור התאמה לקבלת פטור עבור הרוכשים וזאת בהתאם ותוך הסתמכות על כמה סעיפים, מצבים חריגים או יוצאים מהכלל דוגמת העברת דירה במתנה. לעומת זאת, גם במידה ואתם מניחים או בטוחים שתהיו זכאים לחישוב מס מקל עבור דירה ראשונה, חשוב בכל מקרה לבחון היטב את תקנות והוראות החוק וכן את הפסיקה החדשה וזאת באמצעות עורך דין שמתמחה בתחום. תכנון מס נכון  טרם ביצוע עסקת הרכישה עשוי להתברר כמשתלם במיוחד עבורכם ולכן לא כדאי לפסוח על שלב זה

כמה נקודות וטיפים שחשוב לדעת לגבי מס רכישה דירה ראשונה

• בעת מכירת זכות על נכס מקרקעין, הרוכש יהיה חייב בתשלום מס רכישה – מס רכישת מקרקעין. מס הרכישה נקבע ומחושב בשיעור מסוים משוויה של הדירה והמכירה או כסכום קבוע בהתאם לסוג עסקת המקרקעין או המכירה.
• חשוב לדעת שתקנות מיסוי מקרקעין – רכישה ושבח התשל”ה, 1974 קובעות מספר פטורים והקלות במקרים מסוימים ובהתאם לעמידה בקריטריונים המתאימים בנוגע לתשלום מס הרכישה, למשל כאשר מדובר בדירה יחידה.
• המונח “מכירה” כפי שמוגדר ומשתמע בחוק, לא מתייחס ונוגע אך ורק לעסקאות מכירה בתמורה להעברת תשלום כספי, אלא מכירה כפי שמוגדרת בחוק מתייחסת גם לוויתור או העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין.

הצהרת דיווח למנהל מיסוי מקרקעין

לאחר החתימה על הסכם המכירה, הצדדים פועלים בהתאם לסעיף 73(ג). בחוק מיסוי מקרקעין ומעבירים, באמצעות עורכי הדין שמייצגים אותם, הצהרת דיווח שמוגשת למנהל מיסוי מקרקעין וזאת בתוך 30 יום ממועד עסקת הרכישה.

ההצהרה הזו נדרשת לכלול:

• פרטי הזכות שנרכשת – יש לציין ולמלא האם מדובר בדירה, חנות או קרקע. כיצד היא מופיעה ורשומה בטאבו או במנהל חברה משכנת, הצמדות, שנת בניה וכו'.
• פרטי העסקה  – יש לצרף את חוזה המכר.
• סך התמורה שמשולמת בהתאם לחוזה עבור רכישת הזכות.
• סך המסשעליכם לשלם, במידה ונדרש, לרשויות המס, או לחילופין יש לסמן ולמלא את סעיף הפטור המתאים.
• הצהרה זו צריכה להיות מאומתת על ידי עורך הדין מטעמו של הרוכש ובמקרים בהם הרוכש מעוניין ומבקש לנצל את סעיפי הפטור שמגיעים ומוקנים לו על פי החוק, הקונה יצרף מסמכים נוספים והצהרות משלימות להצהרה העיקרית.
• הגשת בקשה לקבלת פטור חלקי במס הרכישה במקרה שמדובר ברכישה של זכות על ידי נכה או עולה, יש למלא טופס
• בעת רכישת זכות כחלק מהעברה שהינה ללא תמורה מבן זוג שמתגורר באותה הדירה, יש למלא ולצרף טופס
• ברכישה של זכות מקרקעין באמצעות, יש להגישטופס 7067 שהינו הודעה על נאמנות.

לאחר ביצוע והעברת הדיווח  תישלח לרוכש או לעורך דינו הודעה בנוגע לקבלתה וקליטתה של ההצהרה וישלח שובר המיועד לתשלום של מס הרכישה לפי חישוב השומה העצמית כפי שחישב הקונה. בשלב הזה חשוב להקפיד שלא לטעות ויש להבין שתשלום מס רכישה שנקבע לפי פקיד השומה העצמית לא מעיד בהכרח שרשויות המס יסתמכו על החישוב שהקונה ביצע בלבד והן רשאיות לבצע חישוב מטעמם בפרק הזמן שעומד לרשותם בהתאם לחוק ולשלוח לרוכש שובר תשלום על יתרת התשלום או לחילופין הודעה בדבר אי התאמה. את התשלום של מס הרכישה אפשר לבצע בכל סניף דואר וכן בסניפי הבנקים וזאת באמצעות שובר תשלום ובנוסף ניתן לשלם באינטרנט באתר רשות המיסים.

יום הרכישה שקובע יהיה המועד המוקדם ביותר מבין אלו: היום שבו נחתם חוזה המכר, יום חתימה על הצעת רכישה מקבלן או על זיכרון דברים שהינו מחייב,  יום  החתימה על מסמך ייפוי כוח בלתי חוזר או מועד – יום התשלום הראשון. חשוב לדעת מראש שכל איחור בהעברת התשלום יגרור אחריו ריבית, תשלומים עבור הפרש הצמדה וכן תשלום קנס. לאחר העברת וביצוע התשלום, יעבירו רשויות המס אישור שמופנה ומיועד ללשכת רישום מקרקעין שבאמצעותו הנכס ירשם בעתיד על שמו של הקונה. כיום, ניתן למצוא ולהוריד את שובר התשלום באתר האינטרנט וזאת על ידי עורך דין המחזיק בכרטיס חכם.

הקלות נוספות

• שכירות מוגנת – דירה שהושכרה בשכירות מוגנת לפני ה – 01.01.1997 לא תיחשב. לא תיחשב גם דירה שהחלק שבבעלות הרוכש לא עולה על 1/3 וכאשר מדובר בדירה שהועברה והתקבלה בירושה והחלק של הרוכש בה לא עולה על מחצית. חילוף דירת מגורים. ברכישה של זכות חילופית ניתנת הקלה במס רכישה, כאשר עד לגובה ערכה של הדירה שנמכרת מס הרכישה ישולם בשיעור של ‎50% ממס הרכישה שחל.
• פינוי בינוי – דירת מגורים שאותה הדייר מקבל מהקבלן – היזם במתחם של פינוי בינוי או מחוץ למתחם וזאת בתמורה לדירה ישנה באותו מתחם, תהיה פטורה מתשלום מס רכישה.

מס רכישה דירה במתנה מקרוב – העברה ללא תמורה

יחיד שמקבל דירת מגורים בעסקת מתנה מקרוב – העברה ללא תמורה, ייהנה ממס רכישה בשיעור מופחת שליש ממס הרכישה הרגיל. בעסקה של העברת דירת מגורים ללא תמורה  בין בני זוג נשואים שמתגוררים באותה הדירה וזאת בדרך של מתנה, הרי שהעסקה תהיה פטורה לחלוטין ממס רכישה. במקרה שבני הזוג לא מתגוררים יחד באותה הדירה, הם ישלמו מס רכישה בשיעור של שליש וזאת כמו כל קרוב אחר. לעניין זה, משמעו של "קרוב" בחוק הינה: בן זוג, הורה, צאצא – נכד או נין, בן הזוג של הצאצא, אח או אחות.

הגשת ערר

על פי סעיף 88 בחוק מיסוי מקרקעין נקבע שמוכר או רוכש שרואה את עצמו מקופח כתוצאה מהחלטת המנהל, יהיה רשאי להגיש ערר שמיועד לוועדת הערר שנמצאת ליד בית המשפט המחוזי וזאת תוך 30 יום מהמועד שהחלטת המנהל נמסרה לו. עם הגשתו של כתב – מסמך הערר נדרש לשלם גם אגרת משפט. על ההחלטה של ועדת הערר אפשר להגיש ערעור רק בסוגיה משפטית לבית המשפט העליון וזאת תוך 45 יום ממועד קבלת ההחלטה של ועדת הערר.

דירה יחידה בהתאם לסעיף 9 בחוק מיסוי מקרקעין מחייבת מענה על שלושה תנאים:

• הדירה הינה דירת מגורים.
• הדירה הינה דירה יחידה – ישנם מצבים שבהם על אף העובדה שיש לכם זכויות גם בדירה אחרת, ניתן יהיה לרכוש את דירת המגורים בהתאם למדרגות המס של דירה יחידה.
• הקונה הינו תושב ישראל
• לסיכום, מס רכישההינו מס שאותו נדרש לשלם כל מי שרוכש דירה או זכות במקרקעין. המוכר נדרש לשלם מס רכישה בסכום קבוע או באחוז מסוים משוויה של המכירה וזאת לפי סוג המקרקעין והמכירה.

לסיכום, מס רכישה הינו מס שאותו נדרש לשלם כל מי שרוכש דירה או זכות במקרקעין. המוכר נדרש לשלם מס רכישה בסכום קבוע או באחוז מסוים משוויה של המכירה וזאת לפי סוג המקרקעין והמכירה.

שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון – שירותים משפטיים וייעוץ מס בתחום המקרקעין

שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון מעניק שירותים משפטיים מקצועיים בתחום המשפט האזרחי – מסחרי, מקרקעין ועוד. למשרדנו ניסיון רב בליווי וניהול פרויקטים בתחום הנדל"ן ועסקאות רכישת דירה ראשונה ואנו מתמחים ייעוץ ותכנון מס בהתאמה מלאה ללקוח. אנו מקפידים להעניק שירות איכותי ביחס אישי ואחריות ומתוך מחויבות לשמירה על הזכויות והאינטרסים של לקוחותינו הפרטיים והעסקיים עד להשלמת העסקה על הצד הטוב ביותר.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון