ליקויי בניה מוגדרים כסוגים שונים של תקלות, פגמים או כשלים שמתגלים, בדרך כלל, בדירות שנרכשות מקבלן. הפגמים הללו עלולים לפגום באופן משמעותי בערך הנכס, בשלמותו, במראהו ובהנאתם של המשתמשים בו. רבים מרוכשי הדירות נתקלים בקבלנים שהינם אדישים לבעיה ולמצב הזה ומגיעים למצב שבו הם עומדים מול שוקת שבורה. על מנת להתמודד בצורה טובה ונכונה עם ליקויי בנייה, מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה וזאת על מנת להבטיח טיפול יעיל ומהיר בכשלים ובמפגעים ולקבל פיצוי מקסימלי.
מהם ליקויי בניה?
ליקויי בניה הינם כל מצב וליקוי בלתי תקינים שמתגלים בדירה וזאת ביחס למה שהוסכם והובטח בחוזה שחורגים מהתקן הישראלי ובגינם אפשר להגיש תביעת פיצויים מהקבלן.
קיימים כמה ליקויים שניתן להבחין ולהגדיר אותם כליקויי בניה, למשל: במידה ובמפרט הטכני של הנכס הובטח וסוכם על גובה תקרה, רוחב קיר וכו' וזאת בשונה מהמוצר – הנכס המוגמר כפי שנמסר והתקבל בפועל.
מצב נוסף שמהווה עילה להגשת תביעה לפיצוי הינו כאשר מדובר בבנייה שלא עומדת בתקן ובסטנדרט הישראלי המחייב לבנייה על פי החוק והדירה נבנתה תוך שימוש בחומרים ירודים שעם הזמן עלולים לתת אותותיהם ולהתבטא בסדקים, מרווחים וחלחול של מים שגורמים לרטיבות.
כל הכשלים והליקויים הללו ואחרים חייבים להיות מתוקנים עוד בטרם רכישת הדירה או בשנת הבדק לכל המאוחר.
חשוב להדגיש ולציין שאם איתרתם ליקויים כלשהם בדירה שאתם עומדים לרכוש ואתם מתלבטים האם הם ברי פיצוי, חיוני ומומלץ לפנות ולהתייעץ עם עורך דין ליקויי בניה מומחה וזאת על מנת שתקבלו תשובה מקצועית בנושא מגורם מוסמך.
סוגי ליקויי בנייה שכיחים
ליקויי בניה אסתטיים
מדובר בליקויי בנייה שפוגמים במראה ובאסתטיקה של המבנה, דוגמת חיפוי או אבני פסיפס שנפלו, הליקויים האלו אינם גורעים מהזכות שלכם לפנות לקבלן ולדרוש ממנו לתקן את המחדל.
ליקויי בניה נזיקיים
ליקויי בניה שעלולים להשפיע או לפגום במבנה וברכוש שנמצא בדירה, והליקויים האלו הינם ברי תביעה שתוגש כנגד הקבלן.
ליקויי בנייה בטיחותיים
ליקויי בנייה מלאכותיים נחשבים לחמורים ביותר ומהווים סכנה מוחשית וברורה למי שמתגורר בדירה, דוגמת: קיר שהינו מט ליפול עקב בנייה רשלנית, במצב ובמקרה שכזה עליכם לפנות מיד לקבלן המבצע ובמקביל, ללא דיחוי לפנות גם לעורך דין שמתמחה בליקויי בניה על מנת לקבל ייעוץ והכוונה במטרה לפתור את הכשל והבעיה באופן מיידי ודחוף.
איחור במסירת הדירה
המחוקק והפסיקה רואים את הצורך להגן על רוכשי נכסי מקרקעין – דירות ומשרדים מפני יזמים וקבלנים וזאת תוך קביעה של מסגרת חוקים ביניהם ניתן למצוא את חוק המכר שקובע מערכת חובות בין הקבלן לרוכש. בכך מחזק ומשלים המחוקק את הוודאות והפיקוח של הרוכשים. עם זאת, ישנם מקרים לא מעטים של יזמים וקבלנים שמפרים את החוק ופוגעים באופן משמעותי בזכויות של הרוכשים. על פי חוק המכר, איחור במסירת דירה הינו מצב בו עברו יותר מ – 60 ימים מהמועד שבו הקבלן הבטיח לרוכש שהדירה תימסר לו ולפיכך, החל מהיום ה – 61, מדובר באיחור שמצדיק הגשת תביעה לפיצוי בגין הפרה זו לבית המשפט, כאשר הגובה של הפיצוי יקבע בהתאם לגודלה של הדירה, המיקום שלה ועלות השכירות של דירות דומות באותה סביבה. ישנם מקרים שבהם התנאים שמופיעים בהסכם שנחתם מול הקבלן מיטיבים עם הרוכש או הרוכשים ומשום כך, התייעצות עם עורך דין מקרקעין ונדל"ן שמתמחה בתחום של ליקויי בניה ובקיא ברזי המקצוע עשויה לשפר באופן משמעותי את גובה הפיצוי בכל מקרה של הפרה.
הגשת תביעת ליקויי בניה
במידה וגיליתם ליקויים כלשהם במבנה שרכשתם ואתם מתכוונים להגיש תביעה כנגד הקבלן או לחילופין אם רכשתם דירה יד שנייה והתגלו בה ליקויים שהוסתרו מכם ואתם מעוניינים לתבוע את המוכר, חשוב לעת ולהבין שלא כל אי שביעות רצון מהמוצר שקיבלתם, תהווה עילה להגשת תביעה ולכן חשוב והכרחי, בטרם הגשת התביעה, לקבל חוות דעת ממומחה בתחום של ליקויי בנייה שייחווה את דעתו המקצועית על המחדלים והכשלים וייתן הערכה לגבי עלות תיקונם. ללא קבלת חוות דעת ממומחה וליווי משפטי מקצועי מעורך דין מקרקעין מנוסה, לא ניתן להגיש לבית המשפט תביעה, משום שהטיעון המשפטי מבוסס ומונח קודם כל על חוות הדעת שמגלה כשלים וליקויים בדירה שהקבלן אחראי עליהם או שהמוכר ניסה להסתיר. הסיבה המרכזית להגשה של תביעה בצירוף חוות דעת של מומחה בתחום הינה שברוב המקרים, השופט שיושב בדין לא מבין או מסוגל לכמת האם אכן ישנם ליקויי בנייה בדירה או שלא ולכן בדיקת מומחה מהווה ומשמשת כעיניים לבית המשפט.
מתי להגיש תביעת ליקויי בנייה?
ישנם ליקויי בנייה מסוגים שונים ובדרגות חומרה שונות, החל מליקויים קלים ופעוטים שניתן לתקנם בקלות יחסית ועד לכשלים בטיחותיים חומרים המהווים סכנת חיים של ממש. ברוב המקרים, ליקויי בנייה ניתנים לתיקון ובמידה ולא הייתה כוונת זדון מצד הקבלן או המוכר, הרי שניתן לבקש שהליקויים יתוקנו על חשבון הקבלן או המוכר. במקרים שבהם מדובר בליקויי בנייה שהוסתרו או שנגרמו בשל התרשלות, אולם עלות התיקון שלהם ומידת החומרה שלהם אינן גדולות במיוחד, הרי שניתן ומומלץ להגיש תביעה קטנה לבית המשפט לתביעות קטנות וזאת בליווי עורך דין מומחה בתחום על מנת לקבל פיצוי הולם ולוודא שכל הפגמים והליקויים יתוקנו.
כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה – יד ראשונה מקבלן, כבר עם קבלת המפתח, חשוב לערוך פרוטוקול מסירה שבו לדיירים יש זכות ואפשרות לרשום בצורה ברורה ומפורטת את כל הליקויים שמתגלים בדירתם החדשה.
על כל הליקויים הללו וגם על ליקויים שהתגלו לאורך שנת הבדק, חלה על הקבלן חובה לתקנם והחובה להוכחת אחריות הקבלן הינה קטנה ביותר ולפיכך את רוב הליקויים שיתגלו במהלכה של שנת הבדק, הקבלן יהיה חייב לתקן ולא יוכל לחמוק מכך או לסרב לתקנם.
העילות להגשת תביעה בגין ליקויי בנייה
לכם כרוכשי דירה, חשוב לגלות במהלך התקופה הזו כל ליקוי, כשל או פגם לרבות, רטיבות ונזילות, אטימות דלתות, סדקים, מפגעי בטיחות, שיפויים בניקוז מים ועוד ולאחר הגילוי של כל אותם הליקויים, יש לפנות לקבלן וליידע אותו בכך באופן מידי וכן לשלוח אליו מכתב מסודר בדבר הליקויים שנמצאו בדירה כולל דרישה לתקנם בתוך פרק זמן סביר. אם הקבלן מסרב לתקן את הליקויים, חלק מהם או את כולם וזאת על אף האפשרות שניתנת לו, הוא חשוף באותו הרגע לתביעה משפטית. בכל מקרה שבו נתגלו ליקויי בנייה בדירה שרכשתם, הרי שמומלץ לפנות בהקדם האפשר לעורך דין ליקויי בנייה ותביעות קטנות על מנת לקבל ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי לאורך כל שלבי הליך הגשת התביעה. עורך הדין, יידע לאיזו קטגוריה לשייך את התביעה, בין אם שמדובר בליקויים ונזקים שמשתייכים לקטגוריה של תביעות קטנות ובין אם שמדובר בכשלים ומפגעים חמורים שבגינם יש להגיש תביעת נזיקין ופיצויים רגילה.
מהם הפגמים והכשלים שאותם ניתן להכליל במסגרת הגשת תביעת ליקויי בנייה?
- חיוב היזם או הקבלן בתיקון של הליקויים שהתגלו, כלומר דרישה לתקן אותם בפועל ואם הדבר לא אפשרי מעשית או שהקבלן קיבל אפשרות והזדמנות נאותה לעשות כן אולם הדבר לא נעשה, הרי שלחילופין יידרש סעד כספי.
- במידה שנקבע שקיים ליקוי מבני שלא ניתן לתקנו והוא מהווה ירידה בערך הנכס, הרי שניתן לתבוע בשווי כספי את הירידה בערך.
- אם הקבלן או היזם איחרו במסירה של הנכס לרוכש, לרוכש הנכס עומדת הזכות לתבוע פיצוי הולם בגין האיחור במסירה.
- פיצוי נלווה משלים – ניתן לכלול בתביעה גם רכיב וסעד של עוגמת נפש שנגרמה לקונה בשל ההכרח למצוא פתרון דיור חלופי, הוצאות לא מתוכננות, אובדן של הכנסות ועוד רכיבים שונים שמתאימים לכל מקרה ונסיבותיו והינם ברי פיצוי.
מה לעשות כאשר מתגלים ליקויי בניה?
- הצעד הראשון שחשוב לעשות לאחר גילוי של ליקויי בנייה הינו תיעוד של כל הפגמים והליקויים וכן את הגורמים לליקויים הללו ולפנות בהקדם לעורך דין מומחה בליקויי בנייה.
- חשוב להודיע בנוגע לליקויי הבנייה שאותרו: סדקים, ירוקת, נזילות ונזקי רטיבות, מיד ברגע הגילוי של ליקוי הבנייה, ויש לדעת שמועד ההתיישנות הינו 7 שנים מהמועד של גילוי הנזק.
- יש להביא בחשבון שליקויי בנייה עלולים להטעות משום שהם עשויים להתרחב, להתפתח ולהתפשט גם זמן רב לאחר שהם התגלו לראשונה. משום כך, כאשר מתגלים לראשונה ליקויי בנייה, חשוב לדעת ולהבין שאין כל ביטחון שלא יתגלו ליקויים נוספים גם בהמשך שבגינם יהיה צורך להגיש תביעה.
חברת בדק וחוות דעת מומחה
עם הגילוי של ליקויי הבנייה בנכס, רצוי להזמין בהקדם חברת בדק בית שתבצע בדיקה יסודית ומקיפה בנוגע לליקויים בבנייה ולמקורם. בין אם שמדובר בליקויים המהווים תוצאה של נזילות ובעיות רטיבות, עובש וטחב ובין אם שמדובר בפגמים וסדקים מבניים שקיימים בתקרות ובקירות הבית, חשוב וחובה להזמין אנשי מקצוע וחברת בדק שתבצע הערכה של הנזקים ותדע לתעד ולומר כיצד וממה הם נוצרו. במקרים רבים יהיה צורך בחוות דעת של מהנדס, שמאי מקרקעין או יועץ קרקע כדי להעריך במדויק מהן הסיבות להיווצרות הליקויים ולהעריך את חומרת הנזקים שנגרמו כתוצאה מליקויי הבניה. חוות הדעת המקצועית תהווה חלק מכתב התביעה ונספח חשוב בכל תביעה בגין ליקויי בנייה או תביעה שמוגשת כנגד קבלן משום שלצד הליווי המשפטי, רק אנשי מקצוע בעלי ניסיון והסמכה מתאימים יהיו מסוגלים לבסס את אומדן הנזקים והליקויים בכתב התביעה ולדרוש פיצוי הולם בהתאם לכך.
שליחת מכתב התראה לפני הגשת תביעה
לאחר שנמצא שליקויי הבנייה נגרמו בשל רשלנות מצדו של הקבלן, המהנדס או כל גורם אחר, כדאי לשלוח מכתב התראה טרם נקיטה בהליכים משפטיים כנגד אותו הגורם, וזאת בניסיון להגיע להסכמה ולעמק השווה ללא הגשה של תביעה משפטית. את מלאכת עריכת, שליחת ומסירת המכתב, מומלץ לתת לעורך דין מומחה לבצע בצורה רצינית ומקצועית.
הגשת תביעת ליקויי בנייה בליווי עורך דין מקרקעין ונדל"ן מומחה
בכל מקרה שבו אתם מתכוונים להגיש תביעה קטנה או רגילה בגין ליקויי בנייה, חשוב לוודא שבידכם כל האישורים, המסמכים והאסמכתאות המעידים על ליקויי הבנייה שהתגלו בנכס. לכתב התביעה, רצוי וחשוב לצרף חוות דעת מאנשי מקצוע מומחים בהם: שמאי מקרקעין, מהנדס בניין וחברות בדק וכמובן צילומים וסרטונים שיכולים להעיד על הליקויים, מידת החומרה שלהם והנזקים שהם הסבו לנכס. את התביעה יש להגיש בליווי של עורך דין מקרקעין מומחה בתחום ליקויי בנייה שינסח ויערוך את כתב התביעה ויגיש אותו לבית המשפט. משרד עורך דין ונוטריון האן, מתמחה בליווי וייצוג לקוחות במגוון תיקים ותביעות בתחום המשפט האזרחי – מסחרי, מקרקעין, ליקויי בנייה ותביעות קטנות, ירושות וצוואות, הוצאה לפועל ועוד.צוות עורכי הדין במשרדנו הינו בעל ניסיון ומומחיות בטיפול וניהול תיקים מורכבים וכל זאת תוך חתירה ללא לאות להשגת התוצאה המשפטית הרצויה ומיצוי זכויותיכם. אנו עומדים לשירותכם ונשמח להעניק לכם מענה מקצועי לכל שאלה, פנייה ובעיה ביחס אישי, אחריות ומסירות.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
