מס קניית דירה

לכולנו ידוע שמקובל ונהוג להטיל מס על הכנסות כסף ממקורות שונים, אולם כאשר אנו מדברים על מס קניית דירה, במקרה זה אנו נדרשים לשלם מס על רכישה של נכס מקרקעין. כלומר נוסף על כך שהוצאנו סכום כסף משמעותי על הקנייה אנו נאלצים לשלם מס על הרכישה שיכול להגיע לסכום בלתי מבוטל. מנקודת המבט והראות של המחוקק, קנייה של נכס מקרקעין מהווה ונחשבת כהשקעה ולכן מדובר במהלך וצעד עסקי שזוכה להתייחסות בחוק מיסוי מקרקעין בסעיף 9א. 

תחזית מס מקצועית

מס רכישה או מס קניית דירה הינו מס שמשולם בעת רכישת נכס מקרקעין.וזאת בשונה ממיסים אחרים שחלים על המוכרים של הנכס, דוגמת היטל השבחה ומס שבח. המס הזה חל על ערכו הכולל של הנכס עליו מדובר. משום כך, חשוב למדי לבצע ולערוך תחזית מס מקצועית ומדויקת שצופה מראש את הגובה של התשלום וכך ניתן להבין באופן ברור ומדויק את סך העלויות וההוצאות שאליהן אנו צפויים להידרש על מנת להשלים את העסקה. בדומה למיסים אחרים, מס רכישה מחושב בהתאם ועל פי מדרגות ולכן חשוב להתעדכן האם חלו עדכונים ושינויים כלשהם במדרגות המס בכל שנה.

ליווי וייעוץ משפטי מידי עורך דין מקרקעין מומחה

בכל מקרה שבו אתם מעוניינים לרכוש נכס מקרקעין, מתכננים ועומדים לפני עסקת קניית דירה, מומלץ, חשוב וחיוני לפנות לקבלת ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי מידי עורך דין מקרקעין מנוסה ומומחה שיילווה אתכם לאורך כל שלבי התהליך, ישמור על האינטרסים החיוניים והחשובים לכם ויגן על זכויותיכם.

מהו מס קניית דירה? – מס רכישה

כאשר אנו עוסקים במס רכישת דירה הרי שחשוב להכיר את מדרגות המס השונות שקיימות וקבועות בחוק.  מדרגות המס בעסקת קניית דירה, משתנות בכל עסקה וזאת בהתאם לשווי של הדירה שנמכרת, ובכפוף לעובדה האם מדובר ברכישת דירה שמהווה דירה יחידה של הרוכש או שהיא מהווה דירה נוספת? מדרגות מס קניית דירה מתעדכנות אחת לשנה וזאת בהתאם לתיקון בחוק.

הקלות במס קניית דירה

מס רכישה עשוי להוות לעיתים אחוז משמעותי למדי ממחירה של הדירה ובאמצעות תכנון מס נבון ונכון, ניתן יהיה, במקרים מסוימים, לצמצם באופן משמעותי את שיעור וגובה התשלום של מס הרכישה ובכך לחסוך סכומי כסף שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים וזאת כמובן בכפוף לשווי המכירה של הדירה ולחוק. על מנת לצלוח את עסקת רכישת הדירה בצורה הטובה ביותר, יש צורך בניסיון ומיומנות בתחום והפעלת שיקול דעת. משום כך, התייעצות עם גורם מקצועי שהינו מומחה בתחום דיני מקרקעין וביצוע בדיקה מעמיקה ויסודית בנוגע לתשלומי המיסים עבור הנכס, עשויים למנוע הפסדים כספיים. בעניין הזה ישנן הקלות שונות בחוק המאפשרות קבלת החזר של אחוז אחד ממחיר הרכישה ושישית ממס הרכישה שאמור להיות משולם וזאת במידה ומתקיימים התנאים הבאים:

• מס הקנייה – הרכישה אינו נתבע בצורת ניכוי וכהוצאה במס הכנסה.
•  הרכישה הינה של זכות מקרקעין שבהתאם לתב”ע, יהיה ניתן לבנות עליה לפחות דירה אחת שמיועדת לשמש לצרכי מגורים.
•  בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה התקבל היתר.

האם ניתן לקבל הפחתה או הקלה במס רכישה בעת קנייה של דירה נוספת – דירה שנייה?

החוק מאפשר, במקרים מסוימים, הקפאת מס הרכישה עבור דירה נוספת והעברת תשלום כאילו מדובר בדירה יחידה וזאת במידה ובעל – מחזיק הזכויות בדירה, ימכור את דירתו הראשונה – יחידה שנמצאת בבעלותו בתוך 24 חודשים ממועד הרכישה של הדירה הנוספת וכך ותישאר בבעלות שלו דירה אחת בלבד – דירה יחידה. במקרה הזה הרכישה ותשלום מס קניית הדירה יחושבו כאילו הרוכש רכש דירה יחידה. במידה והבעלים לא ימכור את דירתו הנוספת בתוך 24 חודשים כפי שנדרש בחוק, סכום מס הרכישה יישא ריבית והצמדה. במסגרת עסקת קניית דירה מקבלן ניתן יהיה למכור את הדירה הנוספת בתוך 12 חודשים מהיום שהחזקה בדירה החדשה נמסרה לידיו על ידי הקבלן. חשוב לציין שבשני המקרים שהצגנו, במידה והרוכש לא ימכור את הדירה הנוספת שברשותו, יהיה עליו להוסיף לתשלום גם את ההפרש במס הרכישה וזאת על פי החישוב של דירה נוספת וזאת בצירוף ההפרשים בריבית ובהצמדה.

מדרגות מס בקניית דירה ראשונה

• פטור מתשלום מס רכישה בעסקת מקרקעין יחול במקרים בהם שוויו של הנכס עליו מדובר הינו עד ל – 1,747,865 ₪.
• בעסקת רכישת נכס מקרקעין ששוויו עולה על סכום של 1,747,865 ש"ח ומגיע עד לסכום של 2,073,190 ₪, יחול מס קניית דירה בשיעור של 3.5% מסך השווי של העסקה.
• כאשר מדובר על עסקת רכישת מקרקעין ששוויו של הנכס גבוה מ – 2,073,190 ש"ח ועד ל – 5,348,565 ₪, יחול מס רכישה בגובה של 5% מסך השווי של העסקה.
• בעסקת מקרקעין שבה השווי של הנכס גבוה מ – 5,348,565 ש"ח ועד לסכום של 17,828,555 ₪, על הרוכשים יחול מס קניית דירה בגובה של 8% מהסך הכולל של העסקה.
• בעסקת מקרקעין שבה השווי של הנכס עולה על סכום של 17,828,555 ₪, על הרוכשים יחול מס רכישה בשיעור של 10%.

כאשר מדובר על דירות יד שנייה, ברבים מהמקרים,  אכן ניתן לעמוד ולענות על התנאי – הקריטריון שיעניק לכם פטור מלא. אולם, עם זאת, ישנם מקרים רבים כגון קנייה של דירה מקבלן ששוויו של הנכס יתאים לסעיפים השני והשלישי ואז יש לקחת ולהביא בחשבון הוצאה של דירה נוספת.

הקלות בתשלום מס קניית דירה

כאשר אנו מעוניינים לבחון את האפשרות והסיכויים לקבלת הקלות בתשלום גובה מס הרכישה, יש להתייחס לכמה פרמטרים ותנאים הקבועים בחוק:

• שמונה עשר חודשי "חסד".
• רוכשים שמבקשים לשדרג ולשפץ את הדירה אותה רכשו, ולאחר מכן למכור את הדירה הנוכחית, יוכלו ליהנות מהקלה המופיעה בחוק שפוטרת אותם זמנית מתשלום של מס רכישה עבור דירה נוספת.
• החוק מאפשר ומתיר לרוכשים למכור את הדירה שברשותם,  עד 18 חודשים מהמועד של רכישת הדירה וזאת כאשר מדובר בדירה יד שנייה או 12 חודשים במידה ומדובר בדירה שהינה חדשה מקבלן.
• נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות.
• נפגעי פעולות איבה שקיבלו דרגת נכות לצמיתות של 19 אחוזים ומעלה יהיו זכאים להנחה ויחויבו בתשלום מס קניית דירה בשיעור 0.5% בלבד ובנוסף הם יהיו פטורים מתשלום מס רכישה בעבור דירה יחידה שערכה הינו עד לסכום של 2,500,000 ש"ח.
• משפחות שכולות, אלמנות, הורים לחללי צה"ל וכן ילדים יתומים עד גיל 40 יהיו זכאים להנחה בתשלום מס רכישה ויידרשו לשלם מס בשיעור מופחת בגובה של 0.5% בלבד עבור רכישת דירה למגורים. הפטור על דירה בסכום של עד 2,500,000 ש"ח יחול גם במקרה הזה.
• נכות – נכים יהיו זכאים להנחה ולתשלום מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד ולפטור עבור רכישה של דירה יחידה שהשווי שלה הינו עד ל –  2,500,000 ש"ח.

העברת דירה ללא תמורה

חוק מיסוי מקרקעין מכיר באופי הייחודי והשונה של עסקת רכישת מקרקעין שבה מועברת דירה ללא תמורה במתנה בין קרובי משפחה. למרות שאכן מדובר במתנה, זוהי עסקה לכל דבר ולכן חל עליה מס רכישה בהתאם לשווי של הנכס. בעסקאות העברת דירה ללא תמורה ישנם פטורים והקלות שונים בכל הנוגע לתשלום מס רכישה וזאת בכמה מקרים ספציפיים:

• על המקבל של הדירה לשלם מס בשיעור של שליש ממדרגת המס כפי שמופיעה ונקובה בחוק.
• תושבים חוזרים ועולים חדשים.
• עולים  או תושבים חוזרים יהיו זכאים ליהנות מהקלה בתשלום מס רכישה וזאת לפרק זמן הנע בין שנה עד לשבע שנים מהמועד שבו עלו לארץ.

תקנות מס רכישה

מס רכישה הוא מס שמוטל על הקונה בביצועה של עסקת מקרקעין. על פי סעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, (להלן: חוק מיסוי מקרקעין) חייב במס זה כל הרוכש זכות כלשהיא במקרקעין. במס רכישה מספר הקלות ופטורים, בהתאם לנסיבותיה של הרכישה, המוסדרות כולן בתקנות מס רכישה (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) (להלן: תקנות מס רכישה).

חישוב מס רכישה לפי תקנות מס רכישה

מס רכישה מחושב כאחוזים מתוך שווי העסקה ובנוי ממדרגות, בדומה למס הכנסה, ששיעורן מתעדכן אחת לשנה, כפי שמתפרסם בהוראות ביצוע מיסוי מקרקעין בתחילתה של שנת מס. שיעורי המס משתנים בהתאם לאופי הרכישה, וכך מוגדרות מדרגות מס שונות לדירת מגורים שהיא דירה יחידה, לדירות נוספות מעבר לדירה היחידה, ולזכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים.

חישוב מס רכישה לדירה יחידה

ראשית יש להגדיר מהי דירה יחידה, להגדרה זו שלושה פנים:

• דירת מגורים היחידה בישראל
• דירה יחידה היא דירת המגורים היחידה של תושב ישראל. דירה תחשב לדירה יחידה גם כאשר לבעליה דירת מגורים נוספת שחלקו בה אינה עולה על שליש, ואם מדובר בדירה שהתקבלה בירושה – שחלקו בה אינו עולה על חצי.
• אדם המכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים
• על מנת להכליל בהגדרת הדירה היחידה גם משפרי דיור קובע החוק כי גם אדם שמחזיק בבעלותו דירה נוספת תיחשב לו הדירה כדירה יחידה אם מכר את דירתו הנוספת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך 12 חודשים מיום שנכנס לדירה חדשה מקבלן.

חישוב מס רכישה על דירה יחידה

במידה ואתם עומדים לפני הליך של קניית דירה, חשוב לפנות לקבלת ייעוץ וליווי משפטי מידי עורך דין מקרקעין מנוסה הבקיא בנושא המיסוי. עסקאות מקרקעין נחשבות למורכבות וכך גם תחום דיני המקרקעין נחשב כסבוך ומורכב בעולם המשפט. נושא מס קניית דירה מהווה מרכיב משמעותי בכל עסקה של רכישת נכס מקרקעין ועל מנת להבטיח שאתם מנצלים את ההנחות והפטורים במידה ומגיעים לכם כאלה, מומלץ ואף חיוני לקבל ליווי אישי וצמוד מעורך דין מומחה ומיומן בתחום. הסיוע המשפטי יבטיח שמירה ומיצוי זכויותיכם, מניעת טעויות שונות העלולות לעלות לכם ביוקר במהלך העסקה, ניהול משא ומתן איכותי ומקצועי ועוד. נושא חישוב מס רכישה עשוי להיות מורכב ומחייב מומחיות וניסיון. עו"ד מקרקעין הבקיא ברזי הדין ובנושא מיסוי מקרקעין, יבצע עבורכם בדיקה מקיפה ויסודית בכל הנוגע לשיעור וגובה המס שתהיו צפויים להידרש לשלם ויבחן אפשרות לקבלת הנחות ופטורים בהתאמה לנסיבות האישיות שלכם.

משרד עורכי דין מוביל ומנוסה בתחום המקרקעין

משרד עורך דין ונוטריון שמעון האן מלווה את לקוחותיו הרבים בעסקאות מקרקעין מכל הסוגים, כתיבת חוזים, ליווי בהליכי הוצל"פ, חדלות פירעון ופשיטות רגל ועוד. וצוות המשרד מעניק מעטפת שירותים משפטית רחבה ומקיפה בכל הנוגע לעסקאות רכישת נכסי מקרקעין וכל זאת באחריות, מסירות ויחס אישי במטרה לשמור על האינטרסים של הלקוח ולמצות את הזכויות המגיעות לו. צוות עורכי הדין המנוסה והמוביל של המשרד מייצג את הלקוח בפני הרשויות, המשרדים והגופים הממשלתיים השונים, רשויות מקומיות, רשות תכנון ובנייה, מקרקעי ישראל, טאבו – לשכות רישום המקרקעין, רשויות מיסוי מקרקעין ובכל הערכאות השיפוטיות.

אנו עומדים לשירותכם

בכל שאלה ובקשה אנו עומדים לשירותכם בזמינות מלאה ונשמח להעניק לכם מענה איכותי לכל צורך ומטרה וייצוג משפטי מקצועי עד להשלמת ההליך והעסקה בצורה הטובה, המהירה והחלקה ביותר.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון