שאלות ותשובות נפוצות בנושא מיסוי מקרקעין

פטור ממס שבח דירה יחידה

שאלה: במהלך שנת 2009 רכשתי דירה מסבתי בהנחה משמעותית במחיר של 300 אלף ₪. העסקה דווחה למיסוי מקרקעין לפי הערכת שמאי של 800 אלף ש"ח.

הדירה הינה נקיה ממשכנתא. במידה ואמכור את הדירה ואשקיע את הכסף שיתקבל בשוק ההון, האם אני צפוי להיות חייב במס ובכמה? במידה ואמכור את הדירה ואקנה דירה אחרת חלופית, האם אהיה חייב גם כן אהיה חייב במס? אני יכול להניח שהדירה יכולה להימכר ב- 2 מיליון ₪.

תשובה: מהנתונים בשאלתך נראה שקיים פטור ממס שבח וזאת כיוון שמדובר בדירתך היחידה. יש לבדוק ולבחון האם הדירה הינה דירה מזכה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
לגבי שאלתך השנייה, במידה ותרכוש דירה חלופית במקום דירתך, אכן תאלץ לשלם בסכום הזה מס רכישה.

פטור ממס שבח דירה שנייה

שאלה: האם ברכישה של דירה שנייה אני עלול לסכן את הפטור ממס שבח שקיים לדירה הראשונה? בהנחה שאני לא מוכר את הדירה שברשותי במקביל ומוכר אותה בתקופה יותר מאוחרת מ-19 חודשים?

תשובה: יש לבחון היטב את המקרה לגופו ואת הנסיבות הספציפיות. התשובה תלויה במספר פרמטרים משתנים דוגמת מחירן של הדירות ותאריך הרכישה של הדירה הראשונה. אתה מוזמן לפנות אלי, עורך דין שמעון האן, באופן פרטי ובכך לחסוך סכום כסף משמעותי. משרד עורך דין ונוטריון שמעון האן מתמחה במתן שירותי ליווי, ייעוץ וייצוג משפטיים מקצועיים בתחום של מיסוי מקרקעין וזאת תוך התייחסות לכל מגוון ההיבטים והפרמטרים הרלוונטיים לקבלת פטורים והנחות במס רכישה ומס שבח. עורך דין שמעון האן הינו עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה שיבטיח מיצוי ומימוש כל הזכויות המגיעות לכם על פי החוק. 

סימולטור רשות המיסים

שאלה: אני מתכוון למכור דירה שקיבלתי בירושה בשנת 1972, האם הסימולטור באתר רשות המיסים שבו אני מזין את הנתונים הרלוונטיים לצורכי הדמיה בעת חישוב מס שבח מקרקעין, מחשב את הפחת בתנאים של אינפלציה – לנכסים שנרכשו לפני 1.4.1973 בהתאם לנתונים שהכנסתי או שאני צריך לבצע חישוב באופן עצמי ולהזין אותו בסימולטור?

תשובה: זו שאלה שרק רשות המיסים יכולה להשיב עליה.

מס רכישה ומס שבח על דירה במחיר למשתכן

שאלה: בבעלותי דירת מחיר למשתכן שקיבלתי לגביה הודעה על זכייה בחודש אפריל שנת 2016 ומפתח באוק' 2018 ואיני מתגורר בה. לפי מה שהבנתי אני יכול למכור את הדירה החל מאפריל 2023. אני מתלבט לגבי רכישה של דירה נוספת למגורים עם או בלי למכור את הדירה המחיר למשתכן ואני מעוניין להבין מהם שיקולי המס:

• באיזה מקרה ותסריט אני עלול להידרש לשלם מס שבח בגין דירת המחיר למשתכן ואיך אני יכול להימנע בוודאות מתשלום המס?

• לגבי מס רכישה, אני מבין שעל פי כלל ה – 18 חודשים, למעשה אני יכול לרכוש דירה נוספת באוקטובר השנה או מעט לאחר מכן כדי שלא אהיה בלחץ ובאפריל 2023 אני מוכר את הדירה הראשונה במטרה להימנע מתשלום של מס הרכישה. האם ניתן לקבל הארכה ל- 18 החודשים בצורה כלשהי? וגם במידה שאצהיר שאני עומד למכור את הדירה הקודמת, אך אתחרט לאחר מכן, האם יוטל קנס כלשהו או שיש צורך לשלם רק את המס המקורי כולל הצמדה?

תשובה: אשיב באותו סדר לשאלותיך:

• דירת מגורים מזכה הינה פטורה מתשלום של מס שבח עד סכום של 4,500,000 ש"ח.

• במידה ורוכשים דירה נוספת יחול מס דירה שנייה. בהחלט ניתן להצהיר שבכוונתך למכור את דירתך הקודמת במהלך 18 החודשים הבאים וכך לשלם מס רכישה על דירה יחידה. במקרה ולא תמכור את הדירה, תשלם את סכום המס המקורי + הצמדה.

השאלות הללו כלליות מידי ולכן אתה מוזמן להתייעץ איתי באופן פרטי. בדיקה מקצועית המבוצעת על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה, עשויה להועיל בהשגת פטור או הנחה בתשלום המס. משרד עורך דין שמעון האן מתמחה במתן שירותים משפטיים מקצועיים בתחום מיסוי מקרקעין ומספק ייעוץ וליווי בעסקאות מקרקעין מורכבות וכל זאת במטרה לממש את כל הזכויות והאפשרויות שעומדות בפני הלקוח. 

מיסוי על הכנסות משכירות

שאלה: במקרה שבו זוג פנסיונרים מקבלים סכום של כ- 20 אלף ש"ח בחודש מהפנסיה שלהם ומעוניינים לרכוש נכס ולהשכיר אותו, לצורך העניין בסכום של  6000 ₪ לשכירות חודשית.
ידוע לי שקיימים שלושה מסלולי מיסוי דירה שיש לבחור אחד מהם. במסלול החלקי על פי החישוב שלי, משום שהם מעל גיל 60, הם אמורים לשלם כ- 180 שקלים לחודש כמס על נכס מהסוג הזה. השאלה שלי הינה האם המדינה מתייחסת למקרה כך שהיא מביאה בחשבון גם את הכנסות הפנסיה וזאת בנוסף לשכירות ואז שיעור המס יהיה גבוה מהסכום שציינתי?

תשובה: הנושא הינו מורכב יותר והדבר תלוי בהכנסה של בן הזוג הרשום. במידה והכנסתכם החייבת במס אכן נמצאת ושייכת למדרגת מס ההכנסה כפי שחישבת,  הדבר נכון. בכל מקרה, אשמח לשמוע ולקבל ממך פרטים נוספים ויחד נמצא את הדרך הטובה והנכונה ביותר להשגת הנחה משמעותית בתשלום המס.

היטל השבחה על דירת ירושה בתהליך פינוי בינוי

שאלה: ברשותי דירה שקיבלתי בירושה בבניין שהולך לקראת פרויקט של פינוי בינוי ובמסגרת הפרויקט אקבל דירה חדשה. הדירה החדשה שני אמורה לקבל תהיה מעט קטנה יותר בשטחה בכמה מ"ר ובנוסף אקבל מחסן, מרפסת שמש וחנייה. שאלתי הינה: אני מבין שעל פי מדיניות רשות המיסים לא ניתן פטור ממס שבח במכירה של דירת ירושה  שנהרסה ובמקומה נבנתה דירה חדשה בפרויקט פינוי בינוי וזאת מאחר שהזכות שנמצאת בידי היורש הינה זכות אחרת ולא אותה זכות שהייתה בידיו של המוריש. אמנם, ערכה של הדירה החדשה עולה משמעותית לאחר סיום הליך הפינוי בינוי, אולם מצד שני אקבל דירה יותר קטנה. האם במקרה הזה אצטרך לשלם מס שבח, כאשר דירתי  הינה כאמור דירת ירושה וזאת במידה ואחליט, לאחר סיום מלאכת בניית הבניין, למכור אותה במחיר שמגלם גם רווח?

תשובה: לא מובן וברור לי מדוע הבנת שתידרש לשלם מס שבח בבוא העת, שכן למעשה אתה נכנס לנעלי המוריש ולמיטב ידיעתי והבנתי, המוריש לא נדרש לשלם מס שבח במקרה הזה. בכל מקרה, אתה מוזמן לפנות אליי ולקבל ייעוץ משפטי הכולל בדיקה יסודית של נסיבות המקרה. בנוסף, פורום מיסוי מקרקעין וכן פורום עורכי דין מקרקעין מציגים מידע רלוונטי מועיל וחיוני למדי בנושא.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון

אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה