שאלות ותשובות בנושא מס רכישה ומס שבח

העברת דירה במתנה

שאלה: אבי רכש לפני מספר חודשים דירה שנייה ומעוניין להעביר אותה לי כמתנה. התחלנו כבר בהליך כולל עריכת הסכם מתנה ושילמתי מס רכישה מופחת. בשלב הזה עצרנו את התהליך מסיבות אישיות והזכויות בפועל לא הועברו על שמי למרות  שמבחינת מס הכנסה ההעברה אכן בוצעה. השאלה: 

• במידה ואבי ימכור את הדירה לפני שיעברו הזכויות על שמי, מי חייב במס שבח במצב שכזה,  אני או הוא?
• האם ישנן השלכות מיסוי נוספות עתידיות במידה והדירה נותרת על שמו?

שאלה: בבעלותי בית פרטי שנבנה לפני כחמש שנים ועד היום הוא הושכר. כרגע, אין נכסים נוספים על שמי ואני מתגורר בשכירות. האם בבוא היום כאשר ארצה למכור את הנכס, אני צפוי להיות היה זכאי לפטור ממס שבח?

תשובה: כל בעל דירה למגורים שהינה היחידה שהוא מחזיק והיא בבעלותו 18 חודשים לכל הפחות לאחר שהושלמה הבנייה שלה וככל שמדובר בדירה או בית חדשים, יהיה זכאי לקבלת פטור ממס שבח. 

חסכון במס שבח עבור נותן המתנה

באופן כללי ועקרוני בתחום מיסוי מקרקעין, קניית זכות במקרקעין שתענה להגדרה של "מתנה", חייבת להתבצע ללא מתן וקבלת תמורה אלא בדרך של מתנה מלאה בחינם. כלומר, ללא תמורה כספית או טובת הנאה מכל סוג שהוא לרבות מתן תמורה עתידית או מתן תמורה מכל סוג שהוא לצד שלישי.

העברת זכויות מקרקעין שנעשית כנגד תמורה, אפילו שהיא חלקית או פעוטה, לא יכולה להיכנס תחת ההגדרה והמונח המשפטיים “מתנה” ומשום כך, סעיפי פטור מס שבח מקרקעין ומס רכישה שקבועים בחוק בנוגע לעניין עסקאות מתנה אינם חלים במקרה שכזה.

עורך דין מס שבח הינו בעל הניסיון והמומחיות להעניק לכם ייעוץ וליווי מקצועיים שישרתו את האינטרסים שלכם בכל הנוגע לתחום עסקאות מיסוי מקרקעין, מס רכישה מיסוי מקרקעין, מה הכנסה מס רכישה ועוד.

התמודדות מול רשות מיסוי מקרקעין או לשכת מיסוי מקרקעין הינה מורכבת, סבוכה ומתישה ולכן מומלץ להיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין מנוסה בתחום מיסוי מקרקעין מס רכישה לאורך כל שלבי ההליך. 

חסכון במס שבח עבור נותן המתנה

אדם שבבעלותו שתי דירות מגורים והוא מעוניין למכור את אחת הדירות, יהיה חייב בתשלום מס שבח בגין המכירה של אותה דירה וזאת מאחר ועל פי חוק מיסוי מקרקעין הוא מוגדר ונחשב “מרובה דירות”.

אדם שמחזיק בבעלות יותר מדירה אחת ומעוניין למוכר אחת מהדירות לצד שלישי, לא יהיה זכאי ורשאי ליהנות מפטור מלא ממס שבח בעת המכירה ולכל היותר, יש סיכוי שהוא יהיה זכאי למס מוטב על פי חישוב לינארי.

בעלים של כמה דירות יכול להעביר דירה אחת שנמצאת בבעלותו – זו שהוא מעוניין שתישאר במשפחה, ללא תמורה לבן או קרוב משפחה. לדוגמא: העברה של דירה מהורה לילד ללא תמורה, העברת דירה מילד להורה ללא תמורה ובמקרים אלה, מיד לאחר ההעברה ללא תמורה, הוא יכול למכור את הנכס שנותר בבעלותו וליהנות בגינו מפטור מלא במס שבח וזאת בהתאם ל“דירת מגורים יחידה מזכה”.

מס דירה שלישית

שאלה: האם מס על דירה שלישית חל גם כיום או שבוטל בשלב כלשהו או שלא הוחל כלל אלא רק דובר עליו בזמנו ?

שאלה: רכשתי דירה מקבלן, בתוך כמה זמן יהיה עלי למכור את הדירה הישנה שנמצאת ברשותי ממועד מסירתה של הדירה החדשה. כלומר עד מתי הדירה נחשבת דירה יחידה לצורך מס רכישה ומס שבח?

תשובה: על פי חוק מיסוי מקרקעין נקבע שבעלים של דירת מגורים יחידה שרוכש דירת מגורים חלופית מקבלן, יכול למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מהמועד של הרכישה או בתוך שנה ממועד הקבלה של הדירה החלופית. החל משנת 2018, בעניין מס שבח, בחישוב מס מופחת- (חישוב לינארי, לא קיימת מגבלה לגבי מספר הדירות  שניתן למכור תוך החלה של חישוב מס לינארי מוטב ואין מגבלת זמן בין מכירה למכירה.

כל חייב במס בהתאם לחוק דירה שלישית, ייהנה מפטור מלא עבור הדירה הראשונה שהינה בעלת השווי הגבוה ביותר ועל שתי הדירות הנוספות יחולו התנאים הבאים:

• פטור זה נועד לתושבי ישראל בלבד.
• במועד המכירה של הדירה הראשונה שהינה נושאת הפטור, בבעלות המוכר רק דירת מגורים נוספת אחת.
• פרק הזמן שבין המכירה של הדירה הראשונה לבין המכירה של הדירה הנוספת אינו יעלה על 12 חודשים.
• פרק הזמן לרכישה של הדירה החדשה אינו עולה על 12 חודשים לפני או לאחר מועד המכירה של הדירה הנוספת.
• המחיר הכולל של שתי הדירות שנמכרות בהתייחס לזכאות לפטור הינו עד 2,022,000 ₪ ומעל לסך של 3,362,000 ₪ לא ניתן הפטור הזה בכלל. 
• המחיר של הדירה החדשה – החלופית, חייב להיות לכל הפחות 3/4 ממחירן של שתי הדירות שנמכרו.
• הפטור ממס שבח על פי סעיף זה לא ניתן למוכר אחד יותר מפעם אחת.

מיסוי מקרקעין

חשוב לדעת שתשלום מס הינו שנתי ומתייחס לכל שנת מס. בכל מקרה שחלים שינויים לאורך ובמהלך השנה כגון מכירה של דירה או רכישה של דירה במהלכה של השנה, מתבצע חישוב יחסי עבור חלק מהשנה.

בכל מקרה בו יש לכם שאלה או דילמה בתחום מיסוי, חשוב לפנות לקבלת שירותים מקצועיים מידיו של עורך דין מיסוי מקרקעין וליווי משפטי הניתן על ידי משרד מיסוי מקרקעין שמתמחה בתחום. שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון מספק מגוון שירותים משפטיים מקצועיים בכל הנוגע לתחום המיסוי והתמודדות עם רשויות המס.

עורך דין שמעון האן הינו עורך דין מיסוי מנוסה שילווה אתכם לאורך כל הדרך במטרה לשמור על הזכויות שלכם ולמצות את האפשרויות להשגת הנחות ופטורים ממס.

שאלה:  במידה ויש לי דירה שנייה שנמצאת בתהליך של פינוי בינוי. האם כעיקרון ניתן פטור ממס שבח בהליך פינוי בינוי והאם הוא יחול גם על הדירה השנייה שעוברת הליך פינוי בינוי? בנוסף, האם המתנה של 18 חודשים לאחר סיום הליך הפינוי – בינוי עשויה להועיל בכל הנוגע לקבלת פטור ממס שבח, או שבכל ממצב ומקרה יהיה צורך לשלם מס שבח גם על הדירה הזו וזאת ללא קשר ותלות למועד המכירה?

תשובה: כעיקרון, הפטור ניתן לבעל דירה במידה והוא מחזיק בדירה אחת באותו מתחם.

השתתפות בקבוצת רכישה

שאלה: במידה וברשותי דירה בקבוצת רכישה שלא הסתיימה ונמשכת כבר שש וחצי שנים ואני רוכש דירה נוספת, האם כאשר ארצה למכור את הדירה שנרכשה בקבוצת רכישה יהיה חיוב מס שבח ומס רכישה? והאם ישנם הבדלים במידה והדירה נמכרת לפני קבלת טופס 4 ולאחריו?

תשובה: רוכש דירת מגורים שבעבר רכש דירה אחרת המיועדת למגורים במסגרת של קבוצת רכישה והדירה הזו הייתה הדירה היחידה שלו, ייתכן שייחשב כבעל דירה יחידה וזאת במידה והדירה הנוספת נרכשה שש וחצי שנים לאחר רכישתה של הדירה בקבוצת הרכישה ובמידה והחזקה על הדירה בקבוצת הרכישה טרם הועברה ונמסרה בפועל לידיו של הרוכש.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון!

אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה!