הלל 18, קומה 2

מרכז העיר ירושלים

972-2-5025544+

תמיד זמינים בשבילכם

ראשון - שישי 08:00 - 16:00

שעות פעילות

מס רכישה דירה שניה – המדריך לשנת 2021

בעת רכישת נכס מקרקעין במדינת ישראל, הרוכש נדרש לשלם מס רכישה. שיעור מס הרכישה על דירות מגורים אמנם נמוך באופן יחסי, אולם כאשר מדובר על רכישה של דירה שניה, הרי שמדובר בנטל מס לא מבוטל וחשוב לבדוק ולבחון בדקדקנות מהן האפשרויות להפחיתו. 

מהו מס רכישה ומהן הדרכים להפחיתו?

בקנייה של נכס מקרקעין אנו משלמים מס כפול, מס רכישה על דירה שניה בעת הרכישה ומס שבח בשעת המכירה וזאת בשונה משירותים ומוצרים אחרים בהם אנו נדרשים לשלם מס או במעמד הקנייה או במעמד המכירה. לדוגמא: מס המשולם בעת רכישה – מע"מ בקניות בסופרמרקט ומס המשולם במכירה – מס על רווחי מניות. ענף הנדל"ן הינו היחיד בארץ בו אנו ממוסים פעמיים, הן בקנייה והן במכירה וללא ספק מדובר בעובדה מקוממת, מרגישה וכזו שעולה לנו לא מעט כסף. 

סוגי מס רכישה

באופן כללי, רשות המיסים במדינת ישראל מכירה בשלושה סוגי מס רכישה:

  • מס רכישה על שטח, משרד, מגרש או דירה שאינה משמשת למגורים – מס הרכישה במקרים אלה יעמוד, ברוב המקרים, על 6% ממחירו של הנכס ללא מדרגות. במידה והרוכשים מצהירים כי בהמשך הם מתכוונים לבנות דירת מגורים במגרש, הרי שמס הרכישה עשוי להיות מופחת ולרדת ל – 5% גם פה ללא מדרגות מס. בכל מקרה, מומלץ לבדוק מהו שיעור המס שאתם נדרשים לשלם בהתאם לנסיבות האישיות שלכם וזאת באמצעות סימולטור למס רכישה שמציעות חברות מקצועיות בעוסקות בתחום או באתר של רשות המיסים וכמובן שרצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מומחה ומנוסה בתחום. 
  • מס רכישה על דירת מגורים יחידה במידה והקונים לא מחזיקים בדירת מגורים נוספת, על פי ההגדרות הקבועות בחוק, מס הרכישה יהיה מס מקל באופן יחסי. שיעור המס יחושב באחוזים ובהתאם למדרגות המס ממחיר הרכישה, כאשר המדרגה הראשונה כוללת פטור מלא ממס רכישת דירה.
  • מס רכישה על דירת מגורים שניה – כאשר הרוכשים הינם בעלי דירת מגורים בעת שהם רוכשים נכס נוסף, הרי שהמחוקק רואה בהם כקונים נכס להשקעה ששיעור מס הרכישה עליו גבוה יותר. שיעור המס מחושה באחוזים ובהתאם למדרגות מס הרכישה, כאשר מדרגות אלה אינן כוללות פטור מתשלום מס רכישה, כלומר התשלום הינו מהשקל הראשון.

חישוב מס רכישה חל בבחינת הגדרת הדירה וללא ספק, מעבר בין מסלול של דירה יחידה ולמסלול של דירה נוספת הינו משמעותי למדי ולכן חשוב להסתייע בשירותיו המקצועיים של עורך דין נדל"ן מנוסה הבקיא במיסוי מקרקעין וזאת במטרה להפחית בנטל המס במידת האפשר. 

ליצירת קשר מלאו את הטופס או התקשרו למספר: 02-5025544

דירות מגורים "מיוחדות"

החוק בישראל מתיר למשפחות המחזיקות בדירות מגורים "מיוחדות" לרכוש דירה למגורים נוספת ולשלם מס רכישה בשיעור של מס על דירה יחידה וזאת בהתאם לתקנות ולתנאים הקבועים בדין. דירות המוגדרות "מיוחדות" הן: 

  • החזקה של נכס למגורים שהושכר בשכירות מוגנת לפני ה – 1.1.1997.
  • בעלות על נכסים שאינם מוגדרים כדירות מגורים.
  • החזקה של עד שליש בדירה נוספת.
  • החזקה של עד מחצית מהבעלות בדירה שמקורה בירושה.
  • דירה שהתקבלה בירושה וזאת בתנאים מסוימים שהינם קשיחים ונוקשים יותר.

בכל המצבים הללו, המחזיקים בדירות "המיוחדות" ייחשבו כאילו הם רוכשים דירה יחידה ולא דירה שנייה. משום כך, מומלץ שלא למהר ולשלם מס, אלא לבדוק לפרטי פרטים מהן הנסיבות האישיות שלכם. תנאי העסקה והסטטוס של הנכסים וזאת באמצעות ליווי, ייעוץ וייצוג משפטי מקצועי של עורך דין מיסוי מקרקעין וזאת במטרה להשיג הקלות במס רכישה. חשוב להבין ולזכור כי ספר החוקים מלא בהנחות, הקלות ופטורים במס רכישה ועל מנת ליהנות ולנצל אותם בצורה המיטבית, עליכם לפנות לעורך דין מומחה.

שיעור מס רכישה על דירה שניה

חישוב מס רכישה מתבצע לאחר ספירת הדירות השייכות למשפחה ולאחר בחינה של מדרגות מס הרכישה השונות. מדרגות המס מתעדכנות בכל שנה בתאריך 15.1. עדכונים ושינויים אלה פועלים, ברוב המקרים, לטובת הרוכשים ובנוסף השינויים בחוק יכולים להשפיע באופן חיובי גם על מס הרכישה ולהפחית את שיעורו בצורה משמעותית. מדובר בנושא המשתנה חדשות לבקרים ועל מנת שתהיו מעודכנים ולא תישארו מאחור, היוועצו עם אנשי מקצוע מומחים ומנוסים בתחום על מנת שלא תשלמו מס מיותר. 

מדרגות מס רכישה

מס רכישה מחושב באחוזים ממחירה של הדירה ובהתאם למדרגות מס הרכישה וזאת בדומה לחישוב מס הכנסה. משום כך, לא נקבע אחוז ושיעור מס אחיד, אלא גובה המס מותנה במדרגת מס הרכישה שחלה על דירה שניה ובהתאם למחירו של הנכס. כמובן שבאופן כללי ועקרוני, ככל שהנכס הינו יקר יותר כך תשלמו מס רכישה גבוה יותר. כאשר הרוכש מחזיק בדירת מגורים בשעה שהוא חותם על הסכם רכישת דירה חדשה, יש לחשב את שיעור מס הרכישה בהתאם למדרגות מס הרכישה על דירה נוספת המעודכנות לשנת 2021-2022:

  • 5% מס רכישה על דירה בשווי של עד 1,294,770 ₪.
  • 6% מס רכישה על דירות בשווי של 1,294,770 ₪ – 3,884,295 ₪. 
  • 7% מס רכישה על סכום שנע בין 3,884,295 ₪ – 5,348,565 ₪.
  • 8% מס בעת רכישת נכסים בשווי של 5,348,565 ₪ – 17,828,555 ₪.
  • מס רכישה בשיעור 10% על נכסים בשווי 17,828,555 ₪.

מדרגות מס אלה הינן רלוונטיות אך ורק כאשר מדובר על דירת מגורים ללא זכויות בנייה נוספות. כאשר מדובר על דירות מיוחדות יש חשש מוגבר לגבי זכויות בניה נוספות העלולות להגדיל את שיעור מס הרכישה באופן משמעותי: ווילות, פנטהאוזים, מגרשים עליהם נבנו דירות למגורים, דירות גג וגן ובתים צמודי קרקע. כאשר מדובר על דירות אלה, יש לבצע בדיקות מעמיקות, יסודיות ומוגברות וזאת מחשש שקיימות זכויות בניה נוספות. במצבים מסוג זה יש לדקדק גם בכל הנוגע לנושא חריגות בניה וההשפעה שלהן על המשכנתא שתוכלו לקבל מהבנק וזאת על מנת להימנע מטעויות.

מחשבון לחישוב מס רכישה דירה שניה

כחלק מהליך של רכישת דירה שניה, עורך הדין שלכם יבצע עבורכם חישוב של מס הרכישה. על מנת לדעת מה צפוי להיות שיעור מס הרכישה שיהיה עליכם לשלם וזאת עוד בטרם אתם חותמים על חוזה הרכישה, מומלץ וחשוב להיעזר בחשבון לחיוב מס רכישת דירה שניה. חישוב זה יאפשר לכם לתכנן נכונה את התקציב ולהיערך בצורה אחראית לעסקה מבחינה פיננסית. חשוב לקחת בחשבון את תשלום מס הרכישה כחלק מההוצאות על הדירה ולשמור את אישורי התשלום, שכן הוצאה זו הינה הוצאה מוכרת שתפחית את מס השבח בעת מכירת הדירה. 

הדרכים להפחתת מס רכישה

בשלב ראשון, עליכם לדעת כי מומלץ שלא למהר ולשלם את מס הרכישה, שכן חישוב המס באופן מקצועי בליווי של עורך דין מיסוי ומקרקעין מקצועי ומנוסה עשוי להוביל להשגת הקלות במס רכישה. עורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין הינו בעל הכלים המקצועיים, המיומנות, הבקיאות והניסיון שיאפשרו למצות את האפשרויות העומדות לפניכם וזאת בטרם שידור השומה העצמית לרשות המיסים בכל הנוגע לשירה שניה. חשוב לציין ולהבין כי תפקידו של עורך הדין הינו לפרס בפניכם את כל האפשרויות הללו ולאפשר לכם לבחור בדרך הטובה והמשתלמת ביותר עבורכם. 

פטור ממס רכישת דירה

בספר החוקים ישנם שני סוגי פטור נפוצים בכל הנוגע לדירה שניה. בהתקיים תנאים ומצבים מסוימים, ניתן לרכוש דירה שניה במסלול דירה "יחידה" ובכך להפחית את שיעור מס רכישה:

  • משפרי דיור ודירה מחליפה – בעת רכישת דירה שניה, יינתן פטור למשפרי דיור. מדובר בציבור רוכשים שקונה דירה חדשה על מנת להחליף דירה ישנה. במידה והרוכשים קנו את הדירה השנייה כאשר בבעלותם דירה אחת ומכרו את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הישנה או בתוך 12 חודשים מקבלת הדירה מהקבלן, הם יוכלו ליהנות ויזכו למדרגות מס רכישה דירה יחידה וזאת על אף העובדה כי ברשותם שתי דירות, כאשר על סכום הדירה השנייה אין הגבלה.
  • פטור חד פעמי  – בעת רכישה של דירה שלישית שמיועדת להחליף שתי דירות ישנות, הרוכש יוכל ליהנות ממסלול של חישוב דירה יחידה וזאת בהתאם לתנאים הבאים: 
  • לרוכשים יש שתי דירות מגורים שהסכום הכולל שלהן אינו עולה על 2,034,000 ₪ בקירוב, שכן ישנם כמה חריגים. 
  • שווי הדירה המחליפה הינו לפחות 75% מהשווי של הדירות הנמכרות.
  • הקונים מכרו את דירתם הראשונה ובתוך שנה מכרו את הדירה השנייה.
  • בשנה שקדמה למכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה שלה, הרוכשים זכאים לרכוש דירה שלישית בחישוב של מס רכישה על דירה יחידה, מדובר בפטור חד פעמי ולכן חשוב להכיר ולנצל אותו.
  • העברת דירה במתנה – תכנון מס חשוב נוסף ונפוץ הינו העברת דירה כמתנה לקרוב משפחה. במידה והרוכשים מחזיקים בנכס נוסף טרם רכישת הדירה השנייה, הרי שהם יכולים לשקול להעביר דירה במתנה לקרוב משפחה ועל ידי כך להפחית את מספר הדירות שנמצאות בבעלות הרוכשים. לאחר רכישת הדירה הנוספת וזאת כאשר אין בבעלות הרוכשים דירה נוספת וזאת מאחר שהיא הועברה במתנה, הם יזכו לחישוב מס מקל בהתאם למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ולעתים אף יוכלו ליהנות מפטור מלא ממס רכישה. הליך זה אינו חף מהוצאות ומחסרונות כולל תקופת צינון על הדירה שנמכרה. בכל מקרה, חשוב לדעת כי מדובר בהליך של מכירה ולכן חשוב לבצע אותו בליווי של עורך דין מומחה ומנוסה שיוכל לערוך עבורכם תכנון מס נכון, מקצועי וכזה שיישרת אתכם בצורה הטובה ביותר.

נוסף על כך, ישנם פטורים והקלות מיוחדים לקבוצות אוכלוסייה ספציפיות גם כאשר מדובר ברכישת דירה שנייה:

  • הקלות מס שונות לעולים
  • הקלות מס שונות לנפגעי תאונות דרכים
  • הקלות והטבות מס לנכים
  • הקלות והטבות לעיוורים וללקויי ראייה
  • הקלות לניצולי שואה
  • הקלות לנכי עבודה ולנכי צה"ל
  • הקלות לקבוצות נוספות

במידה ואתם עומדים לפני רכישה של דירה שניה, חשוב לפנות אך ורק לעורך דין מקרקעין מנוסה שיודע היטב מה הוא עושה ובקיא ברזי הדין ובניואנסים השונים וזאת על מנת להבטיח כי תנהלו את ההליך ותשלימו את העסקה בצורה הטובה ביותר. רכישת דירה מתבצעת לרוב בשיטה של שגר ושכח שכן הלקוחות סומכים על עורך הדין שלהם בעיניים עצומות. ללא ספק זוהי גישה הגיונית וטבעית, שכן אתם מעוניינים להסיר מעצמכם כל דאגה, אולם חשוב לדעת כי לא כל עורכי הדין בתחום, שולטים באותה הרמה בנושא מיסוי מקרקעין. משום כך, יש לוודא כי אתם בוחרים עורך דין מנוסה ובעל מוניטין בתחום שימנע מצב בו תמצאו עצמכם משלמים שיעור מס גבוה מכפי הנדרש ולא מנצלים פטורים או הקלות שמגיעים לכם. עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה ומיומן יבחן ויאתר עבורכם את ההקלה המתאימה לכם ביותר וזאת כבר בשלב הראשון בתחילת תהליך רכישת הדירה השנייה. 

שיטת מדרגות מס  – מיסוי דיפרנציאלי הוגן וצודק

רשויות המס במדינת ישראל מבינות שישנם מצבים בהם בטרם הרוכש או הנישום מוכר את דירתו הקודמת הוא רוכש דירה אחרת. במצב שכזה ולמשך תקופה מסוימת הוא יחזיק בשתי דירות. במידה והרשויות מניחות כי מדובר בטווח קצר או בטווח ביניים עד למועד המכירה, הן יעניקו לרוכש פטור ממס הרכישה על הדירה וזאת במידה והוא ימכור את הדירה בטווח של עד שנה וחצי. מס הרכישה ישולם בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק – ככל שעסקת הרכישה תהיה בעלות גבוהה יותר, כך תיאלצו לשלם שיעור מס גבוה יותר. שיטת מדרגות מס רכישה מאפשרת לשלם את מס הרכישה כפקטור של היקף העסקה. כאשר מדובר בעסקאות רכישת דירות במחיר נמוך באופן יחסי, שיעור המס יהיה נמוך בהתאמה ולעתים לא יהיה צורך בתשלום מס רכישה כלל. כאשר מדובר ברכישה של נכסים יוקרתיים, יש קנס ומדרגת המס תהיה גבוהה יותר. שיטה זו וההפרדה שנעשית בין מדרגות המס שישלמו רוכשי דירה ראשונה לבין רוכשי דירה שנייה, נועדה לאפשר מיסוי דיפרנציאלי צודק והוגן. מס רכישה מפריד בין רוכשים של דירה יחידה לבין רוכשים שיש להם כמה דירות. במידה ואדם כלשהו רכש דירה שנייה, שלישית או יותר, אין הגיון להשוותו למי שרכש דירה ראשונה או יחידה. 

הקלות והטבות במס רכישה

החוק מנסה להקל עד כמה שניתן על משפרי דיור וזוגות צעירים ולעשות הפרדה בין אוכלוסיות אלה לבין משקיעים בנדל"ן. חשוב להבין את הרציונל שכולם משלמים מס רכישה, אולם במידה ואתם רוכשים דירה יחידה או ראשונה או שאתם משפרי דיור שמתכננים למכור את דירתכם הקודמת בטווח של עד שנה וחצי, הרי ששיעור המס יהיה מופחת וזאת בהשוואה לרוכשי דירה שנייה, שלישית והכך הלאה. כאשר בבעלות הרוכש דירה נוספת, הוא לא יוכל ליהנות מההקלות שמעניקה מדרגת המס הראשונה ובאופן כללי הוחלו שינויים במדרגות המס השונות לעומת מדרגת מס לדירה ראשונה. מס רכישה השתנה בצורה משמעותית בשנת 2015 במהלכה משרד האוצר העלה את שיעור המס על דירות נוספות וזאת במטרה להכביד על שוק המשקיעים בדירות ולהביא לכך שהמשקיעים יפחיתו את הביקושים כך שיהיו יותר דירות זמינות לרכישה לאלו שבאמת זקוקים לפתרונות דיור דוגמת זוגות צעירים ומשפרי דיור. הכוונה של משרד האוצר הייתה להביא לירידה בביקוש ובכך לירידה במחיר הדירות. במהלך משבר הקורונה הממשלה החליטה שלא להותיר את שיעור המס המוגבר ולהוריד את גובה המס למשקיעים שיתחיל ב – 5%.

מדרגות מס רכישה על דירה שנייה והאפשרויות להשגת הקלות ופטורים

על אף הניסיון להגדיל את שיעור מס הרכישה שיוטל על משקיעים במטרה למנוע מהם להשתלט על שוק הדירות, ניסיון זה לא צלח. המשקיעים הפחיתו אמנם את היקף הרכישות, אולם הם ממשיכים להיות פקטור מרכזי ועיקרי בשוק. הסיבה לכך טמונה בעובדה כי המס אמנם מצמצם את מידת הכדאיות לרכישה של דירה ולהשכרה שלה, אולם עדיין התשואות הינן גבוהות פי כמה מהאפיקים הסולידיים. התוספת למס הרכישה כאשר מדובר על דירה שנייה הינה כמה אחוזים בודדים והיא אמנם מעלה את עלות הדירה, אך עם זאת העלות הכוללת עולה בעד 5% בהשוואה למצב הקודם והתשואה שמחושבת כשכר דירה חלקי עלות יורדת בשיעור מזערי. במידה והתשואה עמד העל 3.5%, הרי שלאחר העלאת מס הרכישה בשנת 2015, התשואה ירדה ל – 3.35%, כלומר השינוי הינו מינורי. כאמור, במהלך משבר הקורונה הורד פעם נוספת מס הרכישה שהוטל על המשקיעים והתוצאה הינה שהתשואה האפקטיבית שבה לעלות. כאשר אנו עוסקים בדיר הנוספת, יש להדגיש כי במידה והרוכש ימכור את הדירה הראשונה שלו בתוך 24 חודשים, הרי שהוא ייהנה להתייחסות כמי שהחזיק בדירה יחידה. 

ההבדל בין מס רכישה דירה ראשונה לבין מס רכישה דירה שניה

מס רכישה הינו מס המועבר למדינה בעת רכישה של דירה וזאת בהתאם למדרגות המס הקבועות בחוק שמתעדכנות מעת לעת. אין מדובר פה על מס רכישה על קרקע וככל שעלותה של עסקת הרכישה הינה גבוהה יותר, כך יעלה שיעור המס. שיטת מדרגות מס נועדה להקל על רוכשי דירות במחיר נמוך באופן יחסי ולהגדיל את הנטל על רוכשי דירות יוקרה. כבר בשלב הניסוח הראשוני של חוק המיסוי על רכישת דירה, לשון החוק מפרידה בין רכישה של דירה ראשונה לרכישה של דירה להשקעה. עבור מי שרוכש דירה יחידה, קיים פטור ממס הרכישה וזאת עד לתקרה מסוימת והקלות ותשלום שיעור מס מופחת מעבר לסכום תקרה זו על פי מדרגות מס. במקרים בהם אדם מחזיק בדירה בבעלותו ורוכש דירה נוספת, הרי שהוא לא ייהנה מההקלות בשיעורי המס של קניית דירה יחידה, אלא ייאלץ להתמודד עם מדרגות מס שונות גבוהות יותר. מס רכישה הינו אחד מהמיסים שמועברים למדינה וזאת בעת רכישה של דירה בישראל. מי שרוכש דירה יחידה, כלומר אין דירה נוספת בבעלותו, יוכל ליהנות מפטור ממס רכישה עד לסכום מסוים ומשיעור מס מופחת בהתאם למדרגות המס וזאת מעבר לסכום זה. כאשר מדובר בבעלים של דירה נוספת, מכירה הדירה גוררת מס החל כבר מהשקל הראשון וזאת על פי מדרגות המס הקבועות בחוק. 

הקלות למשפרי דיור

עבור משפרי דיור – רוכשי דירה חדשה שמוכרים את דירתם הקודמת לאחר מכן, נוצר מצב שיש להם שתי דירות במועד הרכישה ומשום כך הם נדרשים לשלם שיעור מס מוגדל. במטרה להתייחס למצב הזה, המחוקק קבע כי במידה והדירה הקודמת נמכרה בתוך 18 חודשים, רוכש הדירה יזכה לתשלום מס מופחת וזאת בדומה לרכישה של דירה יחידה. 

מס ריבוי דירות

בהתאם להחלטת הממשלה, כחלק מקידום חוק ההסדרים הוחלט להטיל מס חדש הקרוי מס ריבוי דירות בהתייחסות למי שהינו בעלים של שלוש דירות למגורים או יותר. המשמעות של החוק הינה כי מי שמחזיק בשלוש דירות מגורים ומעלה יהיה חייב בתשלום מס בשיעור של 1% משוויה של הדירה הזולה ביותר לפי בחירתו וזאת החל מהדירה השלישית ורק במקרה בו הסכום אינו עולה על 1,500 שקלים בחודש. בתזכיר החוק נכתב כי נתוני לשכת הסטטיסטיקה מצביעים על כך שמחירי הדיור עלו בשיעור ממוצע של 110 אחוזים. עלייה זו הינה תוצאה של עודפי ביקוש לדירות מגורים וזאת ביחס להיצע הקיים וכי הביקוש הגבוה קשור באופן הדוק וישיר לירידה בשיעור הריבית. ירידה זו הובילה לעידוד השקעות בנכסי מקרקעין פיזיים שונים ולחוסר אטרקטיביות במסלולי החיסכון וההשקעה האחרים בשוק ההון. נוסף על כך, במהלך השנים האחרונות, שיעור המחזיקים בדירת מגורים נוספת ובדירה שלישית עלה באופן משמעותי, כאשר רוב העסקאות הינן למטרת השקעה. 

מצב זה יצר השפעה חיצונית שלילית בכל הנוגע לרמת המחירים במשק ובענף הנדל"ן. על מנת לעצור או לכל הפחות לצמצם את היקף התופעה ומהמגה הזו הוחלט להטיל מס על מחזיקי שלוש דירות ויותר באופן כזה שיגלם את הנטל העודף שאחזקה בריבוי נכסים גורמת למשק ובמטרה לעודד בעלים של כמה דירות למכור את הנכסים שלהם ובכך להרחיב ולהגדיל את ההיצע של הדירות בשוק המשפני ולהוריד את רמת המחירים. 

מס ריבוי דירות חל במקרים הבאים:

  • יחיד שמחזיק בשלוש דירות למגורים או יותר שהבנייה שלהן הסתיימה.
  • מי שמחזיק בשליש דירה או למעלה מכך ייחשב כבעל דירה.
  • בעל דירה, בן או בת הזוג שלו וילדים עד לגיל 18 ייחשבו כתא משפחתי אחד למניין הנכסים.
  • דירה שהינה בבעלות איגוד, של יחיד באמצעות זכויות באיגוד, בעקיפין או במישרין תיחשב כדירת מגורים בבעלותו של יחיד. 

אילו דירות לא ייחשבו לעניין חוק ריבוי דירות

  • דירות המהוות חלק ממלאי עסקי לפי האמור בפקודת מס הכנסה.
  • דירה מושכרת בדיירות מוגנת.
  • מי שהחלק של הבעלות שלו בדירה הינו פחות משליש.
  • דירות שנמצאות בבעלות של מוסד ללא כוונת רווח.
  • דירות מגורים שהבעלים שלהן זכאי להטבות שונות בהתאם לפרק השביעי בחוק עידוד השקעות הון. 
  • דירה שמשמשת למגורים לטווח אורך וזאת על פי מכרז שפורסם מטעם המדינה או על ידי חברה ממשלתית לדיור והשכרה. 

בעלים של 3 דירות מגורים או יותר חייב לשלם מדי שנה, מס ריבוי דירות עבור כל דירת מגורים שנמצאה בבעלותו במועד מסוים בשנת המס וזאת למעט שתי דירות מגורים בהתאם לבחירתו, כאשר הבחירה אינה ניתנת לשינוי באותה שנת מס. במידה ובעלים של דירת מגורים הופך לבעלים של שלוש דירות או למעלה מכך או שחדל מלהיות הבעלים של שלוש דירות, אזי המס יחול באופן יחסי לגבי התקופה בה הוא היה הבעלים של דירת מגורים שלישית. מס ריבוי דירות משולם ע"י החייב במס עבור כל דירת מגורים למעט שתי דירות שיבחר שיהיו פטורות וזאת על פי מקדם מוגדר וידוע. שיעור המס מחושב מהערך הממוצע של הדירה למטר רבוע שכיום עומד על 15,148 שקלים וזאת כאשר הוא מוכפל במקדם המבוסס על מדד חברתי כלכלי ומדד פריפריאליות שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה על פי נוסחה. החוק קובע תקרת מס בסכום של 18,000 שקלים לכל דירה ולכל שנת מס. מס ריבוי דירות ישולם בשני מועדים עד ל – 30 ביוני מדי שנה תועבר מחצית המס ועד ל – 31 בדצמבר תשולם יתרת המס.

הדרכים לשלם פחות מס רכישה

מס רכישה מהווה חלק בכל עסקת מקרקעין ומהווה אחוז בלתי מבוטל מערכה של העסקה. באמצעות ייעוץ מס ותכנון נכונים ניתן, במקרים רבים, להפחית את גובה תשלום המס ולעתים אף להשיג פטור מלא. מס רכישה הינו אחד מהמיסים בתחום המקרקעין הקיימים במדינת ישראל, כאשר תשלום המס חל על הרוכש, בעוד שעל המוכר חלה החובה לשלם מס שבח ובחלק מהמקרים גם היטל השבחה שיועבר לוועדה המקומית. שיעור ואחוז מס הרכישה משתנה במקרים שונים ובהתאם לנסיבות והגדרות החוק.

על מנת להפחית את תשלום מס הרכישה על דירה שנייה חשוב להבין ולדעת כי ישנם מגוון פטורים, הנחות והקלות שניתן לנצל אותם, אולם לשם כך מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה וזאת במטרה למצות את האפשרויות, ההטבות והזכויות המגיעות לכם. לפניכם כמה מהדרכים הנפוצות להפחתת מס רכישה בעת קנייה של דירה שנייה:

  • מכירת הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים – גם במקרה בו הרוכש מחזיק בדירה נוספת בנוסף לדירה שהוא עומד לרכוש, במידה והיא תימכר בתוך 18 חודשים, הרשויות יראו אותו כבעלים של דירה אחת בלבד. 
  • נכה, עיוור ובן משפחה שכולה בקניית דירה ע"י נכה, עיוור או בן משפחה של חייל שנפל במערכה שיעור המס יהיה 0.5% בלבד ולעתים אף פחות מכך. כל מי ששייך לאחת מהקטגוריות הללו יהיה זכאי לממש את ההטבה עד פעמיים בחייו. 
  • הסכם ממון – באמצעות עריכה מראש של הסכם ממון, ניתן להפחית בגובה מס רכישה על דירה שנייה המיועדת למגורים. ברכישה של דירה יד שנייה וזאת כאשר הרוכשים הם כבר בעלים של דירה, המס שיחול יהיה מס רכישה על דירה שנייה ללא אפשרות לנצל את מדרגות המס. במקרה בו קיים הסכם ממון והפרדה רכושית בין בני זוג, הרי שלא מתקיימת חזקת תא משפחתי ומכאן שהרכישה תהיה חייבת במס רכישת דירה יחידה. 
  • עולה חדש – רכישה ע"י עולה בתוך 7 שנים מהכניסה הראשונה שלו לישראל וזאת כאשר מדובר ברכישה לצורך מגורים או עסק תאפשר לו ליהנות לשיעור מס רכישת דירת שנייה נמוך שיעמוד על 0.5% בלבד.
  • מתנה לבן זוג והעברה לאחר גירושין – דירה שניתנה במתנה לבן או בת הזוג  המתגוררים באותה דירה או העברה של דירה אגב גירושין תהיה פטורה ממס רכישה. 
  • מתנה לקרוב משפחה – במקרה של העברת תירה ללא תמורה – כמתנה, חיוב המס יהיה שליש ממס רכישה רגיל. 
  • פינוי בינוי – פינוי בינוי מעניק הקלה מיוחדת המאפשרת שלא לשלם מס רכישה כלל על הדירה המשודרגת.
  • חלוקת עיזבון – עריכת הסכם חלוקת עיזבון או הסכם הסתלקות מירושה מאפשרת למנוע חיובים מיותרים במיסוי מקרקעין. בעת פירוק שותפות בדירת ירושה, ישולם מס רכישה ומס שבח, לעומת זאת, במידה והיורשים מתכננים מבעוד מועד ועורכים הסכם הסתלקות מירושה או חלוקת עיזבון, הם יוכלו למנוע חיוב בתשלום מס רכישה.

במידה ואתם עומדים לבצע עסקת מקרקעין, מומלץ לבדוק מהן האפשרויות העומדות בפניכם שיאפשרו לשלם שיעור מס רכישה מופחת או להשיג פטור מלא מתשלום מס הרכישה על דירה שנייה.

הקלות במס רכישה

לאחרונה, ועדת הכספית בכנסת אישרה הפחתת מס רכישה על דירה שנייה. הסיבה לצעד זה הינה הרצון להניע ולעודד משקיעים לשוב לתחום וענף הנדל"ן שנכנס לקיפאון. ההפחתה הינה מ – 8% ל – 5% ומדובר בשינוי שעשויי להתבטא באלפי שקלים. שינויים אלה במס רכישה הינם רלוונטיים לבעלי דירה שנייה ומעלה והם אינם משנים את ההטבות הניתנות לרוכשי דירת מגורים יחידה שנחשבים פטורים לחלוטין מתשלום מס עד לשווי רכישה של 1,744,505 ₪ וחייבים בתשלום מס רכישה בשיעור מתון בהתאם למדרגות המס כאשר מדובר על סכום הנמוך משווי זה. בנוסף, ישנם פטורים, הקלות והנחות ממס רכישה הניתנים לשורה של רוכשים ולקבוצות אוכלוסייה שונות: אנשים עם מוגבלויות, משפחות שכולות, עולים חדשים ועוד ולכן מומלץ לבדוק ולבחון את תחולתן של הקלות אלה ביחס לכל עסקת רכישה. חשוב להדגיש כי ההקלות וההטבות השונות במס הרכישה, עשויות להיות משמעותיות למדי ולחסוך לכם סכומים גבוהים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. 

החשיבות בקבלת ליווי וייעוץ משפטי מקצועי – הפחתת מס רכישה לחיסכון כספי

המסקנה המרכזית בכל הנוגע למס רכישה דירה שניה הינו לא למהר ולשלם את המס בטרם אתם בודקים את הנושא בצורה מעמיקה. על מנת לבדוק את הסטטוס שלכם ואת האפשרויות להשיג הפחתה בגובה שיעור המס, חשוב לפנות לקבלת ייעוץ וליווי משפטי מידיו של עורך דין מקרקעין מנוסה הבקיא בתחום המיסוי. לרשותו של עורך הדין עומדים כלים מקצועיים אפקטיביים לאיתור פטורים, הקלות, הטבות והנחות שיתאימו לכם באופן ספציפי ויאפשרו לכם להקל בנטל המס. מס רכישה על דירת מגורים נוספת הינו מס כבד באופן יחסי, אולם תקנות מס רכישה הינן מורכבות וארוכות וישנם כמה מסלולי מס, כך שבהחלט תוכלו להיעזר בהם במטרה להפחית את שיעור מס הרכישה. באמצעות נקיטת צעדים ופעולות משפטיים, עורך הדין שלכם יוכל להעביר מי שרוכש דירה נוספת למסלול מקביל של מס רכישה על דירה יחידה במגוון מצבים דוגמת העברת דירה במתנה לאחים, הורים או ילדים.

שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון מוביל בתחום מיסוי מקרקעין

משרד עורכי הדין האן מתמחה ובעל ניסיון רב בתחום עסקאות מקרקעין על מגוון סוגיהן, כתיבת חוזים, הסכמי ממון וצוואות, פשיטת רגל ועוד. עו"ד שמעון האן וצוות המשרד מייצג את לקוחותיו בעסקאות קנייה ומכירה של נכסי נדל"ן מול כל הגורמים הרלוונטיים בהם: משרדים ממשלתיים, רשויות מוניציפליות, רשויות תכנון ובנייה, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום מקרקעין, רשות המיסים וכל הערכאות השיפוטיות. צוות השרד כולל משפטנים ועורכי דין בכירים, מובילים ומנוסים שיעניקו לכם מענה מקצועי ויפעלו למיצוי זכויותיכם ולשמירה על האינטרסים החשובים לכם לאורך כל שלבי העסקה. שיתוף הפעולה מול הלקוח מתחיל בפגישת ייעוץ ותיאום ראשונה, במהלכה נלמד הנושא ונבדקים כל הפרמטרים וההיבטים הרלוונטיים מבחינה משפטית במטרה להתאים ללקוח את הפתרונות המשפטיים האפקטיביים ביותר. 

אנו עומדים לשירותכם!

משרד עו"ד שמעון האן מנהל פורום מיסוי מקרקעין בו תוכלו למצוא מידע חיוני ומועיל, טיפים ועצות לגבי הדרכים להפחית את מס הרכישה על דירה יחידה ושנייה וכן מס על ריבוי דירות. חשוב לציין ולהדגיש כי ניתן לחסוך כספים רבים באמצעות ליווי משפטי מקצועי בתשלום מס רכישה דירה שניה ושאצלנו טובת הלקוח הינה המטרה היחידה והחשובה ביותר. אנו מאמינים כי היכולות, הניסיון והחשיבה שלנו עושים ומייצרים את כל ההבדל וכי הלקוח הוא המרכז. אנו עומדים לשירותכם בכל שאלה ופנייה ונשמח להעניק לכם מעטפת שירותים משפטיים איכותית וללוות אתכם באופן מקצועי וביחס אישי לאורך כל הדרך עד להשלמת עסקת המקרקעין שלכם בצורה הטובה ביותר. 

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין ונוטריון שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון 

הירשם לניוזלטר שלנו

Call Now Button02-5025544