מס שבח מקרקעין באופן כללי ובפרט מס שבח דירה יחידה הינו למעשה הרווח שמתקבל מההפרש בין ערך רכישת נכס המקרקעין והמחיר ששולם בעבר עליו לבין השווי של המכירה שלו בהווה. מס שבח חל גם בעסקאות של מכירת מניות, כאשר מדובר בחברות שהנכסים שלהן הינם מקרקעין במדינת ישראל. תשלום של מס שבח קבוע בחוק והינו בגדר חובה. חובה זו חלה ומוטלת על כל מי שמוכר זכות כלשהי במקרקעין בארץ וזאת ללא קשר לסטטוס וההגדרה שלו כתושב מדינת ישראל או כתושב חוץ. משום שמדובר במס שנוצר לאחר ובעקבות עסקה גדולה, מורכבת ובגובה כספי משמעותי, הרי שחשוב למדי לפנות אל עורך דין מקרקעין ומס שבח מנוסה שידע כיצד לבחון את כל היבטי המיסוי השונים בצורה חכמה ובאופן מקצועי עוד טרם ביצועה של עסקת המכר. קבלת ליווי וייעוץ משפטי מקצועי מידי עורך דין מיסוי מקרקעין מומחה בעת ביצוע עסקת מכירה של דירה יחידה הינו מועיל, חשוב ויאפשר לכם כמוכרים לבנות תכנון מס נכון ואופטימלי, שיסייע בידכם להתנהל בצורה נבונה מול רשויות וחבות המס, כאשר בחלק מהמקרים, יהיה ניתן ליצור ולבנות עסקה שתהנה מהנחה משמעותית ואף מפטור מלא משתלום מס שבח.
בדיקה ראשונית – האם ישנה השבחה לאחר מכירת הדירה שעבורה יחול מס שבח?
ביצוע בדיקה מקדמית על ידי עורך דין מקרקעין ומיסוי מומחה טרם שימוש באחד מהפטורים שקבועים ומפורטים בחוק, הינה חיונית ומועילה. הבדיקה המקצועית תאפשר לזהות אפשרויות שונות למימוש הנחות, הטבות ופטורים במידה ואלה מגיעים לכם. חישוב מס שבח ובדיקה מקדמית בודקים למעשה האם קיים רווח – שבח בעת עסקת מכירת הדירה היחידה. השבח מחושב מההפרש שמתקבל בין מחיר המכירה של הדירה לבין מחיר הקנייה של הדירה וזאת בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות ועלויות רכישת והשבחת הנכס בהן: שכר הטרחה לעורך הדין שמלווה אתכם בעסקה, שכר טרחה למתווך, עלויות שיפוץ, הוצאות ריבית על משכנתא, תשלומי מיסים ואגרות דוגמת מס רכישה, פחת ועוד. במידה והבדיקה העלתה שלא קיים שבח, למעשה אין צורך לעשות שימוש בפטור מס שבח וכך לא תשרפו את האופציה לשימוש בפטור עבור דירה נוספת שתרצו למכור בעתיד ובגינה כן תהיה השבחה. במידה וקיים שבח, הרי שבשלב הבא תבוצע בדיקה על ידי עורך הדין שמלווה אתכם האם אתם כמוכרים זכאים ליהנות מפטור מלא מתשלום מס שבח בעת המכירה וזאת בהתאם לתנאים ולקריטריונים הקבועים בחוק והנסיבות האישיות שלכם.
חישוב מס שבח – זכויותיו של המוכר
במטרה לחשב את השיעור של מס שבח דירה יחידה, רשות המיסים מעמידה לטובת הציבור מחשבון מס ייעודי באמצעותו תוכלו להעריך מהו גובה והיקף חבות מס השבח וגובה התשלום שצפוי להיות מחויב. על פי ובהתאם לחוק, מוכרי הנכס מחויבים להצהיר הן על המכירה והן על התמורה שהתקבלה ממנו בתוך 30 ימים ממועד המכירה, כולל העברת דיווח בנוגע לתמורה, תוספות, ניכויים, חישוב סכום המס וזכאות להנחה או פטור. על מנת שההליך יתבצע בצורה מקצועית ,חלקה ומהירה רצוי להיעזר בעורך דין מקרקעין ומיסוי מנוסה שבקיא ברזי התהליך. הדיווח יתבצע בצירוף אישורים ואסמכתאות שמתעדים תשומות ועלויות שיוכרו לצורך חישוב המס כהוצאה. את שיעור מס השבח שחושב באמצעות המחשבון הייעודי, אתם נדרשים לשלם תוך 60 ימים ממועד הביצוע של עסקת המכירה. כאמור, מומלץ לבצע הן חישוב במחשבון של רשות המיסים והן בדיקה וחישוב מקצועיים שיבוצעו על ידי עורך הדין שמייצג אתכם בתהליך ובעסקה.
ליווי משפטי מידי עורך דין מיסוי מקרקעין
אף על פי שתשלום מס שבח דירה יחידה מתבצע בתהליך אחיד וברור, בחוק קיימים פטורים שונים והקלות בנוגע לתשלום מס השבח, שעשויים להקל עליכם ולהפחית בצורה משמעותית מגובהו של התשלום וזאת כפי שישתקף לאחר החישוב במחשבון. בכל מקרה, מומלץ ונכון לפנות ל עורך דין מיסוי מקרקעין שהינו בעל ניסיון וידע עשירים בכל הנוגע להתנהלות נכונה ומיטבית מול הגופים השונים והרשויות ותשלום מס שבח. עורך דין מיסוי מקרקעין שמלווה אתכם יוכל לטפל בכל ההיבטים של העסקה מול הרשויות השונות, גם לאחר שהדיווח הוגש. חשוב לדעת מראש שישנה חשיבות ומשמעות רבה שהדיווח שיועבר לרשויות יהיה מדויק, ללא טעויות וכן ללא חבות מס שגבוהה מזו שהמוכרים התוודעו אליה. עורך דין שמתמחה בתחום המקרקעין ובנושא המיסוי יודע ויכול לפעול גם מול רשות מיסוי מקרקעין וזאת במידה ותתעורר בעיה או מחלוקת בנוגע לגובה התשלום או חבות המס ולפעול בדרך משפטית אפקטיבית תוך צמצום עלויות ללקוח.
הגדרות במס שבח
מס שבח חל אך ורק כאשר מתמלאים שלושה תנאים: מדובר בעסקת מכירה, המכירה הינה של זכות במקרקעין, בעקבות עסקת המכירה למוכר נוצר שבח.
- מקרקעין – ההגדרה של מקרקעין הינה כל הנכסים מסוג דלא ניידי במדינת ישראל, כאשר על נכסים בחו"ל חל רק חוק מס הכנסה.
- מס יסף – מס יסף יחול בעסקת מכירה של דירה בסכום העולה על 4 מיליון ש"ח ורק במידה ולא היה פטור על המכירה של הדירה. בהתאם לתקנות והוראות ביצוע מיסוי מקרקעין, במידה והיה קיים פטור חלקי וזאת בהתאם לחישוב ליניארי חדש, החלק שפטור ממס לא ייכלל ויתווסף להכנסה החייבת בעת חישוב מס יסף.
- מבנה – בניין נחשב אף הוא כמקרקעין ולא רק קרקע וזאת לעניין מס שבח, משום שהבניין מחובר לקרקע.
- זכויות בניה– על פי הפסיקה זכויות בניה יחשבו למקרקעין אף הן וזאת משום שערך המקרקעין נקבע ברובו על פי זכויות הבנייה ומשום כך, כל פרשנות תכליתית שניתנת לחוק תוביל לתוצאה ולקביעה שהזכויות הינן חלק מהמקרקעין.
- זכות במקרקעין – חכירה לדורות מעל 25 שנה או בעלות.
- הרשאה במקרקעי ישראל– קיבוצים ומושבים בישראל חתומים על חוזים והסכמים שונים מול מנהל המכונים בהם: הסכמי ברי רשות לפרק זמן קצר של 3 שנים בדרך כלל, אך בפועל הסכמים אלה מתחדשים מעת לעת. אמנם, מבחינה פורמאלית לא מדובר בחכירה לתקופה שעולה על 25 שנים, אך יראו בה כזכות במקרקעין.
- מכירה – המחוקק מגדיר הגדרה רחבה למדי שמיועדת למנוע התחמקות מתשלום מס. למעשה, כל העברה אפקטיבית מסוג של שליטה במקרקעין תוגדר כמכירה.
- עסקה שלא מסתיימת ברישום– תיחשב כמכירה.
- עסקה בע"פ– עסקה בעל פה תיחשב למכירה וזאת למרות שעל פי החוק, כל עסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב.
- מתנה או ויתור– בעניין מס שבח גם הענקה, מתנה או ויתור יוגדרו וייחשבו כמכירה.
- אופציה – אופציה לרכישת מקרקעין תחייב העברת דיווח ותיחשב כמכירה במקרים מסוימים.
אופן החישוב של מס שבח
טרם אתם מעמידים את הנכס שלכם – דירה יחידה למכירה, חשוב לבדוק מראש ולדעת האם תהיו מחויבים בתשלום מס שבח ובמידה וכן, כיצד תוכלו לצבע חישוב מס שבח דירה יחידה בצורה נכונה ומהירה? כפי שכבר ציינו, רצוי להיעזר בעורך דין מקרקעין מוסמך שמתמחה גם בנושא מיסוי מקרקעין. בנוס,, השירות הציבור ורשות המיסים מספקים מחשבון ידידותי ונוח לתפעול לצורך חישוב מס שבח שדרכו אפשר לחשב את שיעור וגובה מס השבח עבור העסקה שעומדת להתבצע או עבור עסקה שכבר בוצעה וזאת במטרה להעריך ולצפות גובה המס המשוער. שימוש במחשבון מס שבח יקל עליכם ויאפשר לצפות את תשלום מס השבח הצפוי. מדובר בתהליך פשוט ומהיר וכל שנדרש מכם לבצע הינו להזין את הנתונים השונים למחשבון מס השבח הייעודי שאותו ניתן יהיה למצוא בכמה אתרים. הנתונים שיש להזין הינם: מועד ועלות הרכישה של הנכס, עלויות שיפוץ של הנכס, פחת על הנכס, דמי תיווך בעסקת המכירה ועוד כמה פרמטרים ולאחר הזנת כל הנתונים והפרטים האישיים יבוצע חישוב מדויק של מס שבח דירה יחידה שיציג בצורה ברורה ומדויקת את הגובה של התשלום שאותו יהיה עליכם לשלם, אם בכלל.
הצהרה בפני רשות המיסים
בתוך 40 ימים מתאריך המכירה והשלמת העסקה, המוכר מחויב להגיש הצהרה לרשות המיסים בנוגע לנכס שנמכר והתמורה שהתקבלה עבורו, תוספות רלוונטיות וניכויים, חישוב וסכום מס שבח וכן בקשה לקבלת הנחה או פטור. הדיווח יועבר באמצעות טופס 2990 לרשות מיסוי המקרקעין ואליו יש לצרף גם טופס 7002 וזאת בנוסף לאישורים ואסמכתאות שמעידים על התשומות וההוצאות במטרה לקבל הכרה כהוצאה. המוכר יידרש לשלם את מס השבח כפי שחושב על ידו בתוך 60 ימים ממועד ביצוע העסקה.
היבטי המס שכרוכים במכירת נכס
מס שבח נחשב לאחד מההיבטים המשמעותיים והמרכזיים שמאפיינים עסקת מכירת נכס, משום כך, חשוב לא להקל ראש בעניין ולהתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה שיסייע בידכם להגן על האינטרסים שלכם ולמצות את כל הזכויות שמגיעות לכם בכל מקרה שבו אתם זכאים לפטור או להנחה ובנוסף ינחה וידריך אתכם כיצד להיערך להעברת התשלום ולאמוד בצורה נכונה מראש מה יהיה שיעורו וסדר הגודל שלו. הסיוע והליווי המשפטי המקצועי יבטיח כך שעסקת המכירה שלכם תתבצע בצורה הטובה והחלקה ביותר, ללא עיכובים וללא דאגות.
החזר מס שבח – בדיקת זכאות לפטור או הנחה
כל מי שמכר נכס מקרקעין או קרקע בישראל, עשוי להיות זכאי להחזר מס שבח. לאחרונה משרד מבקר המדינה פרסם דו"ח שמציין שלא מעט ממוכרי זכויות מקרקעין ונכסים בישראל, לא ידעו על זכותם לממש או שלא ניצלו זכויות מס שבח שלהן הם היו זכאים, כולל החזר במס שבח. כל מי שביצע בהווה או בעבר עסקת נדל"ן וביצע חישוב רטרואקטיבי לאחר מכן בו התגלה ששילם שיעור מס שבח שגבוה מהסכום של ההתחייבות, יהיה זכאי לקבל החזר מס שבח עבור הרווח שהתקבל ונוצר מהמכירה של הנכס. על מנת לבדוק זכאות לקבלת החזר מס שבח, ניתן להיכנס לאתר של רשות המיסים ולבצע בדיקה קצרה לאחר הזנת מספר תעודת הזהות שלכם כמבצעי העסקה. במקרה שבו קיימת יתרת זכות, תוכלו לפעול בהתאם להוראות המופיעות באתר רשות המיסים ולקבל החזר כספי.
על מי חל הפטור?
- בעלים של דירת מגורים שהינה דירה יחידה, תושב מדינת ישראל או לחילופין תושב חוץ שלו אין דירת מגורים במדינה ממנה הגיע – מדינת התושבות שלו.
- כל מי שלא מכר את הדירה שלו בפטור הזה, 18 חודשים טרם המועד של המכירה הנוכחית.
- מוכר דירה שהינו בעל הזכות על הדירה שנמכרת במשך 18 חודשים.
העניין הזה כדאי לציין שמי שמתכוון לקנות דירה חלופית במקום הדירה שהוא מתכנן למכור, יהיה רשאי ויוכל לעשות שימוש בפטור וזאת במידה וימכור את הנכס בתוך 18 חודשים מהיום שבו קנה את הנכס – הדירה החלופית. כאשר מדובר בדירות שנרכשות מקבלן ,המוכר יוכל ליהנות מפטור במידה וימכור את דירתו הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו קיבל עליו את החזקה והזכויות בדירה שרכש מהקבלן.
על מי לא חל הפטור?
- מי שרכש דירה ובבעלותו שתי דירות או יותר.
- מי שמחזיק בחלק מסוים, שעולה על שליש, בדירה. במידה ומדובר בדירה שהועברה בירושה והבעלות עולה על מחצית, הרי שהמוכר לא יוכל ליהנות מהפטור בעת המכירה.
פטור ממס שבח בתוכנית פינוי בינוי ותמ"א 38
פטור מסוג זה מיועד לאפשר לבצע עבודות חיזוק בניינים או לחילופין עבודות הריסה ובנייה מחודשת של בניינים בהתאם לתוכניות תמ"א 38 ופינוי בינוי וזאת מבלי שהבעלים של הנכס המחזיקים בזכויות עליו יהיו חייבים לשלם מס רכישה ושבח ורכישה בעקבות מכירת הזכויות לבנייה ליזם – קבלן. חשוב שבדיקת הזכאות לפטור מתשלום מס שבח דירה יחידה במקרים אלה, יתבצע ע"י גורם מקצועי מוסמך וזאת במטרה שתוכלו להיערך בצורה נכונה מבחינה פיננסית – תקציבית.
פטור מס שבח ליניארי
פטור זה רלוונטי לכל מי שמחזיק בשתי דירות או יותר והוא מאפשר, להשתמש בפטור ולנצל אותו ללא הגבלה. פטור זה נחשב כיעיל במיוחד כאשר מדובר בבעלי דירות שרכשו את הנכס לפני שנת 2014. לדוגמה, ישנם הבדלים בין גובה וסכומי מס השבח שנובעים באופן ישיר מהתאריך – המועד שבו הדירה נרכשה, ככל שהמועד של הרכישה הינו מוקדם יותר, כלומר רחוק יותר משנת ,2014 כך סכום מס השבח יקטן בהתאם ובאופן יחסי, לעומת זאת, ככל שהמועד של הרכישה מתקרב לשנת 2014, יגדל סכום המס, באופן יחסי, בהסתמך על השיטה הליניארית.
העברה ללא תמורה
כאשר מדובר בהעברת זכות במקרקעין ללא תמורה, היא תהיה פטורה באופן מלא מתשלום מס שבח וזאת במידה ומדובר בהעברה שנעשתה מיחיד לקרוב שלו. קרוב יכול להיות: בן זוג, צאצא, הורה, הורה של הורה, צאצאים של בן זוג וכן בני הזוג של כל אחד מהקרובים הללו. בפועל, העברה שמתבצעת בין אחים לא תיכלל באופן ישיר בסעיף זה, אך היא תתאפשר במידה שהזכות המועברת מאח אחד לשני, התקבלה ללא תמורה או בירושה מההורים או מהסבים. על פי החוק, כאשר מדובר בהעברה המתבצעת בין אחים, הנכס – הדירה חייבת להיות מועברת ולהתקבל ללא תמורה מהורה או מהורה של הורה.
פטור דירה יחידה לתושב חוץ
גם מי שמוגדר כתושב חוץ עשוי ליהנות ולהיות זכאי לפטור מס שבח דירה יחידה שיוביל לחיסכון משמעותי בתשלום המס. על מנת ליהנות מהפטור, יהיה על תושב החוץ להוכיח בפני רשות המיסים שבמדינה שבה הוא תושב, הוא אינו מחזיק בדירה נוספת ושהדירה בישראל שהוא מוכר הינה הדירה היחידה שלו.
פטור ליניארי לתושב חוץ
במידה ותושב החוץ לא יצליח לממש את הפטור על מס שבח דירה יחידה, הוא יוכל תמיד לנצל את זכאותו ולעשות שימוש בפטור ליניארי, המעניק הטבה יחסית.
תכנון מס נכון בליווי עורך דין מקרקעין מנוסה
תהליך מכירת דירה כרוך בתשלום של מס שבח וללא ספק מדובר בעלות שהינה משמעותית שעלולה לפגוע בכדאיות של העסקה עבור המוכר. לכן, חשוב ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי עוד טרם קבלתם את ההחלטה הסופית לגבי מכירת הדירה. עורך דין מיסוי מקרקעין יבחן באופן מעמיק ויסודי האם אתם זכאים להנחה או פטור מתשלום מס שבח דירה יחידה ובמידה שאינכם זכאים, הוא ינחה וידריך אתכם בנוגע להוצאות שיהיה עליו לתעד כדי שיהיה ניתן לקזזן משורת הרווח ובכך להקטין את גובהו של המס. בנוסף, עורך דין מקרקעין שמתמחה בתחום מיסוי מקרקעין, יעניק לכם ייעוץ משפטי בעסקת מכירת דירה יחידה בכל הנוגע לתכנון מס נכון שבמסגרתו ייתכן שהוא אף ימליץ לכם לדחות את המועד של המכירה משום שייתכן שבעתיד, תוכלו ליהנות מזכאות ואפשרות לממש אחד מהפטורים הקיימים בחוק וכך לחסוך לעצמכם בעלויות באופן משמעותי.
ייעוץ וייצוג משפטי מידי מומחים בתחום מקרקעין וירושה
משרד עורך דין ונוטריון האן נחשב לאחד מהמשרדים הגדולים, האיכותיים והמובילים ביותר בתחום המקרקעין, המשפט האזרחי – מסחרי, צוואות וירושות. המשרד כולל צוות עורכי דין מנוסים ומיומנים שילוו אתכם ויעניקו לכם ייעוץ משפטי לאורך כל הדרך עד להשלמת עסקת המקרקעין שלכם בצורה המהירה, הטובה והחלקה ביותר. הייעוץ והייצוג המשפטי שאנו מעניקים ללקוחותינו עומד בסטנדרטים המקצועיים הגבוהים ביותר ועשוי להוות עבורכם את ההבדל בין כישלון ואובדן כספים לבין ניהול העסקה בצורה המיטבית וללא נטילת סיכונים מיותרים. אנו מזמינים אתכם ליצור עמנו קשר בכל בקשה ושאלה ולהיעזר בצוות המומחים המיומן והמסור שלנו שעומד לשירותכם בזמינות מלאה. כך תוכלו להיות רגועים, סמוכים ובטוחים שאתם מקבלים מענה משפטי איכותי ומקצועי ביחס אישי, אחריות ואמינות.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
