בתחום המקרקעין ישנם היבטים רבים ועורכי דין עוסקים, לא פעם, בהליך פירוק שיתוף במקרקעין. הליך זה מעוגן בחוק המקרקעין והוא קובע כי כל שותף רשאי לדרוש פירוק השותפות, בכל עת, על נכס נדל"ן. יציאה של השותף מאפשרת לו למכור את החלק שלו בנכס המקרקעין ל שותפי האחרים או לצד שלישי.
פירוק שותפות במקרקעין הינו צעד ואקט שעורכי דין שעוסקים ומתמחים בתחום המקרקעין והנדל"ן מכירים היטב ומקרוב. ישנם מקרים בהם אחד מהשותפים מחליט לצאת משותפות, מסיבות שונות ומגוונות, וכך עובר החלק היחסי שלו בשותפות ובבעלות להיות מונח על המדף ומוצע לכל דורש.
כאשר אנו עוסקים בהליך פירוק שותפות במקרקעין, פנייה לקבלת ליווי וייעוץ משפטי מקצועי מידי מומחים היה בעלת חשיבות רבה, שכן מדובר בהליך סבוך המלווה בבירוקרטיה רבה ועלול אף ליצור מחלוקות וסכסוכים כספיים ומשפטיים. הסיוע המשפטי הניתן על ידי עורך דין מקרקעין מומחה בעל ניסיון בתחום פירוק שותפות במקרקעין, יאפשר לכם לצלוח את המהלך בצורה חלקה ותוך שמירה והגנה על הזכויות והאינטרסים שלכם.
מהו הליך פירוק שותפות במקרקעין?
במקרים ומצבים בהם אחד מהשותפים על נכס המקרקעין מעוניין להחיל פירוק של השותפות, עשוי להיווצר מצב בו אחד השותפים או כמה מהשותפים מתנגדים לביצוע המהלך. התנגדויות מסוג זה, ניתן לראות, לא פעם, בקרב בני זוג נשואים שמחליטים להתגרש ולשניהם בעלות על נכס מקרקעין משותף.
לצד ההחלטה המורכבת והקשה להתגרש, נוצר מצב בו אחד מבני הזוג מעוניין לפרק את השיתוף במקרקעין ולמכור את הנכס בעוד שבן הזוג השני רוצה להישאר הבעלים של הנכס וזאת על אף הבחירה להתגרש.
- במקרים בהם קיימת התנגדות של שותף לביצוע הליך הפירוק יש צורך בהגשה של תביעה לפירוק שיתוף לבית משפט השלום אשר הקרוב ביותר למקום בו נמצא נכס הנדל"ן. במידה והזכויות על המקרקעין לא רשומות בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל או בחברה קבלנית, הרי שאת התביעה לפירוק השיתוף יש להגיש לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם שוויו של הנכס.
- במקרים בהם שוויו של הנכס הינו עד 2.5 מיליון ₪, הליך פירוק שותפות במקרקעין יתקיים בבית המשפט השלום ובמקרים בהם שוויו של הנכס עומד על מעל 2.5 מיליון ₪, ההליך יתנהל בבית המשפט המחוזי. במקרים בהם השותפים הינם בני משפחה, הדיון בתביעה יעבור לבית המשפט לענייני משפחה ללא קשר לשוויו של הנכס.
האפשרויות הקיימות לפירוק שותפות במקרקעין
פירוק שותפות במקרקעין ניתן לבצע בשתי דרכים עיקריות:
- דרך אחת נקראת חלוקה בעין והיא מתבצעת בהתאם לאופי ולמאפיינים הפיזיים של נכס הנדל"ן ותחת מגבלות, תקנות והוראות חוקי תכנון ובנייה. חלוקה בעין מאפשרת לשותפים לפצל את הנכס בצורה שתאפשר פירוק השותפות וכל שותף יקבל את החלק היחסי בנכס שפוצל .
- דרך נוספת לביצוע הליך פירוק שיתוף במקרקעין, במקרים ומצבים שבהם לא ניתן לבצע חלוקה בעין או שהחלוקה הזו תוביל להפסד כלכלי לאחד השותפים או לכולם, הינה מכירה של הנכס לצד שלישי. בית המשפט יכול לתת הוראה על מכירתו של הנכס לצד שלישי כאשר המכירה תתנהל ע"י כונס נכסים וזאת בדומה להליך מכרז. כונס הנכסים הוא שיוביל ויהיה אחראי לניהול ויישום הליך ועסקת המכירה לצד שלישי וכן לחלוקה שווה, הוגנת ומידתית בין השותפים וזאת לאחר תשלום על הנכס ותשלומי מיסים שונים להם כלל השותפים מחויבים.
לצד האפשרויות השכיחות, המוכרות והרווחות להליך פירוק שותפות מקרקעין, בית המשפט יכול לקבוע שהנכס יימכר על ידי כונס נכסים וכמו כן הוא רשאי לבחור ולקבוע דרכים נוספות שבהן יימכר נכס המקרקעין וזאת במידה ויגיע למסקנה שיש דרך אחרת שהינה יעילה וצודקת יותר עבור כל הצדדים.
התיישנות והגבלות בהליך פירוק שותפות מקרקעין
זכות הבעלים שקיימת על נכסי מקרקעין נחשבת לזכות מתמשכת וכן לא חלה התיישנות או כל מגבלה אחרת בנוגע להגשה של בקשה לפירוק השותפות במקרקעין, אולם, בית המשפט אינו חייב לדון בכל בקשה שמגיעה אליו ויש להביא זאת בחשבון. במקרים בהם הבקשה לפירוק השיתוף במקרקעין הוגשה שלא בתום לב, למשל במטרה להפעיל לחץ על השותפים האחרים או על מנת להפיק רווח כספי או רווח אחר בצורה לא הוגנת.
במקרה בו, השותפים האחרים שמתנגדים לתהליך הפירוק, יוכיחו עם עורכי הדין שמייצגים אותם, שמקור הבקשה הוא שימוש לרעה בזכות הקיימת, הרי שבמקרה שכזה, בית המשפט יכול ורשאי לקבוע שעבור בקשה זו לא יתקיים כלל דיון.
זכות בסיסית המחייבת הסכמת כל הצדדים
פירוק שותפות במקרקעין מהווה זכות בסיסית של כל שותף במקרקעין, כאשר הדרך הקלה ביותר להביא לסיומה של השותפות היא בהסכמתם של כל השותפים בנכס או בקרקע. אולם, ישנם מצבים ומקרים בהם לא קיימת הסכמה בין כל השותפים, בין אם שמדובר בשותף סרבן או בשותף שמסרב לפירוק בדרך שמוצעת על ידי השותפים האחרים.
במקרים בהם אין הסכמה בין כל שותפים, דרך הפעולה שיש לנקוט בה היא הגשת תביעה לבית המשפט וזאת בליווי וסיוע של עורך דין מומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין הבקיא ברזי החוק.
הוראות ותקנות חוק המקרקעין
סעיף 37 בחוק המקרקעין קובע ששותף רשאי לדרוש פירוק של שיתוף מקרקעין בכל עת. בנוסף, במידה וישנה התנייה מסוימת עליה הסכימו השותפים במקרקעין שמגבילה את האפשרות לפירוק, היא תקפה לשלוש שנים, הוראה זו מיועדת למנוע הקפאה של עסקאות מקרקעין על ידי השותפים.
פירוק שותפות בהסכמה
פירוק שותפות בהסכמה מהווה את הדרך הקלה והמהירה ביותר לפירוק שותפות בקרקע. כאשר השותפים מבקשים לבצע הליך של פירוק שיתוף בעין – חלוקת הקרקע על פי תשריט החלוקה, ההסכם צריך לקבל את אישורו של המפקח שיאשר שהחלוקה לגביה הושגה הסכמה הינה תואמת את תקנות והוראות חוק התכנון והבניה.
פירוק שיתוף על פי צו בית משפט
כאשר אין הבנה והסכמה בין השותפים לגבי דרך סיום השיתוף, יש להגיש תביעה לבית המשפט. בשלב הזה עולה השאלה באיזו דרך יבחר השופט בבית המשפט בבואו להורות על פירוק השותפות. הכלל הינו שכאשר מדובר במקרקעין שניתנים לחלוקה בעין, בית המשפט יבחר להורות על סיום השותפות בדרך זו ובמידה ואחד השותפים מקבל, בשל אילוצים שונים, חלק קטן יותר מהזכות שלו בקרקע, הוא יפוצה על ידי השותפים האחרים בתשלומי איזון שיוערכו על ידי שמאי.
כאשר מדובר במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה בעין וכן כאשר חלוקה שכזו תגרום הפסדים ניכרים לכל שותפים, הדרך שתיבחר לפירוק תהיה: מכירה וחלוקה של התמורה בין כל השותפים.
פירוק שותפות במקרקעין בין בני זוג
כאשר אנו עוסקים בפירוק בהליך מכירת דירה שמשמשת למגורי בני זוג, בית המשפט יאפשר לבצע את המכירה רק לאחר שיימצא הסדר מגורים חלופי ראוי לילדים קטינים שמתגוררים עם בן הזוג שמחזיק בהם. במצבים שהשותפים בקרקע הינם יורשים או בני זוג, חשוב לבחון היטב ולבדוק האם החוק מקנה זכות קדימה למי מהשותפים ברכישת מקרקעין במחיר השוק.
טרם קבלתם החלטה על פירוק שותפות ושיתוף בזכויות מקרקעין, כדאי לפנות ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין שעוסק ומתמחה בסוגייה הזו. לעיתים, נדרש פירוק שותפות במקרקעין בין יורשים ואז יש להתייחס גם לסוגיות מס שונות העלולות להיווצר ולנבוע מהפירוק. משרד עורכי דין מקרקעין מוביל ובעל מוניטין שמתמחה בהליכי פירוק שיתוף, פועל ב שיתוף פעולה עם כל אנשי המקצוע והגורמים הרלוונטיים בהם: שמאים ומודדים מומחים מקצועיים בהליך זה.
פירוק שותפות במקרקעין – איך ומתי?
פירוק שותפות בנכס מקרקעין מתבצע בשתי דרכים מרכזיות:
פירוק בעין – מדובר בדרך העדיפה והעיקרית לפירוק של שיתוף במקרקעין, כאשר החלוקה של הקרקע או הנכס בין השותפים היא פיזית ומתבצעת בכפוף לאופיו של הנכס ולאפשרות לחלקו בהתאם ועל פי חוקי ותקנות התכנון והבנייה. בית משפט ראשי לפסוק קבוע תשלומי איזון על מנת להשוות את החלקים של השותפים בנכס בטרם מתבצעת החלוקה.
חלוקה בשווי- במצב בו לא ניתן לחלק את המקרקעין בחלוקה בעין וכן במצבים בהם החלוקה בעין עלולה לגרום נזקים או הפסדים משמעותיים לשותפים, יהיה ניתן למכור את נכס המקרקעין לצד שלישי. ברוב המקרים, המכירה תתבצע ע"י כונס נכסים וזאת בדרך של מכירה פומבית ותוך חלוקה של הפדיון בין השותפים.
לסיכום, אל תנסו להתמודד בכוחות עצמכם בנושא של פירוק שיתוף במקרקעין, שכן מדובר בתחום סבוך ומורכב, הקפידו לפנות ולשכור את שירותיו שלעורך דין מנוסה ומוביל בתחום המקרקעין הבקיא ומומחה בהליך שיעניק לכם שירות וליווי משפטי מקצועי ויחס אישי, יקשיב לצרכים האישיים שלכם ויגן על הזכויות והאינטרסים החשובים לכם.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
