מס שבח על חלק מדירה
שאלה: אני בעל זכויות בשליש מדירה א ובשליש בדירה ב, כעת אני עומד למכור את השליש בדירה א ומעוניין לנצל פטור על דירה יחידה ולא לעשות שימוש בהקלת מס שבח לינארית. במידה ואמכור את השליש בדירה ב בעוד כ- 5 שנים, האם המכירה של דירה א "תשרוף" את הפטור על השליש בדירה ב בעוד חמש שנים?
תשובה: בעלות על כמה חלקי דירות שאינה עולה על שליש בכל אחת מדירות המגורים אינה מהווה מכשול לקבלת הפטור ממס שבח בעת מכירת הדירה העיקרית. חריג – במידה והדירות נמצאות באותו בניין, מיסוי מקרקעין יתייחסו, בחלק מהמקרים, לחלקי הדירות כדירה אחת.
דירת מגורים על פי בחוק מיסוי מקרקעין מוגדרת הן כדירה והן כחלק מדירה ולכן גם חלק מדירה, ללא קשר לשיעורו, נחשב לדירת מגורים מבחינת החוק. גם מכירה של חלק מדירה חייבת בתשלום מס שב ואף רכישה של חלק מדירה חייבת בתשלום מס רכישה. אולם, פטורים שונים שחלים על רכישה או מכירה של דירה חלים גם על חלק מדירה.
מס שבח על דירה בירושה
שאלה: ירשתי דירה מהוריי וכעת היא מושכרת, בקרוב הבניין עומד לצאת לפרויקט תמ"א 38/2 האם אני אהיה מחויב בתשלום מס שבח?
תשובה: במידה ואין מכירה של הדירה שמתבצעת מחוץ לעסקת ולהליך ההתחדשות העירונית, לא יהיה צורך בתשלום מס שבח גם אם הוא קיים. במידה והדירה תימכר לצד ג', הרי שיש לבחון האם קיים שבח על הדירה. בהתאם למדיניות של רשות המיסים, לא ניתן פטור מתשלום מס שבח בעת מכירת דירה שהועברה בירושה וזאת על פי סעיף 49 ב (5) בחוק מיסוי מקרקעין לדירה שנהרסה ובמקומה נבנתה דירה חדשה כחלק מפרויקט תמ"א 38/2 או בפרויקט פינוי בינוי, וזאת מאחר שהזכות של היורש הינה זכות שונה מהזכות שהייתה בידי המוריש.
משפרי דיור
שאלה: אני נחשב כמשפר דיור ויש לי עוד כשנה למכור את הדירה הישנה וזאת על מנת שאוכל לעמוד בהצהרה שמסרתי שברשותי שתי הדירות. מהו הדין לקניית דירה להשקעה כעת? והאם תהיה אפשרות להצהיר עליה כמשפר דיור על אף שהדירה הראשונה טרם נמכרה? וכאמור היא צפויה להימכר במהלך השנה הקרובה.
תשובה: באופן כללי, כל עוד פועלים ועובדים בהתאם למועדים, יינתן הפטור. במידה ורוכשים מעבר לדירה שניה נדרש לתכנן זאת מבעוד מועד ולהיעזר בייעוץ מקצועי מידי מומחים וזאת על מנת לעמוד בקריטריונים ובתנאים. יש מספר חריגים לכלל זה, ומומלץ לפנות לקבלת ייעוץ מידי עורך דין מיסוי המתמחה בתחום מס רכישה פטור, מס הכנסה מס רכישה, וכו' באשר לשאלה האם וכיצד ניתן ליהנות מקבלת פטור בגין תוספת זו. עורך דין שמעון האן הינו עורך דין מס שבח בקיא ומנוסה בתחום מיסוי מקרקעין מס שבח שיעניק לכם ליווי משפטי מקצועי לאורך כל הדרך.
סעיף 9 (ג1ג) בחוק קובע שיחיד שהינו תושב ישראל שמכר דירה שהייתה הדירה היחידה שלו עד לרכישת דירה נוספת בתוך 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה הנוספת או שנה ממועד המסירה במידה שהדירה נרכשה מקבלן, זכאי ליהנות ממדרגות מס הרכישה של דירה יחידה בעת רכישת דירה נוספת.
שאלה: רכשתי דירה בפרויקט למשפרי דיור והבנתי שיש הגבלת זמן במכירה של הדירה הישנה כדי שיהיה ניתן לקבל פטור ממס שבח. השאלה שלי מהם התנאים?
תשובה: במידה ומתקיימים כל התנאים לקבלת הפטור, בעל הדירה חייב למכור את הדירה הראשונה עד שנה מהמועד שבו קיבל את הדירה החדשה מהקבלן. במקרה שבו הדירה החדשה לא נרכשה מקבלן, הרי שבעל הדירה הראשונה יהיה חייב למכור את הדירה הראשונה עד 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה השנייה.
מס שבח על דירה בירושה
שאלה: האם נכון שעל דירה אחת שהתקבלה בירושה, לא חל מס שבח בעת המכירה וזאת לעומת ירושה של יותר מדירה אחת?
תשובה: באופן עקרוני התשובה היא כן ובאופן פרטני בכל כלל ישנם יוצאים מן הכלל ומומלץ לבדוק את הפרטים והסטטוס עם עורך דין מיסוי מקרקעין מומחה. שמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון מספק שירותים משפטיים מקצועיים בתחומי: פטור ממס שבח, פטור ממס רכישה, מס הכנסה ומיסוי מקרקעין ועוד ויוכל לסייע בהשגת פטור והנחות במס. בנוסף, ניתן למצוא מידע רלוונטי ומועיל ברשת – פורום מיסוי מקרקעין.
היורש נדרש לבדוק ולוודא האם הוא אכן זכאי לקבלת פטור במכירה של הדירה שהתקבלה בירושה וזאת לפי סעיף פטור דירה יחידה. במידה וזו הדירה היחידה של היורש ייעשה שימוש בסעיף הזה וזאת מבלי שיהיה צורך לקבל פטור דירת מוריש.
אם בבעלותו של היורש יותר מדירה אחת והוא לא עומד בתנאים לקבלת פטור מלא ממס שבח על דירת המוריש ולא ניתן יהיה למכור אותה על פי פטור דירה יחידה, עדיין ניתן יהיה לקבל הקלה לינארית, כלומר לקבל פטור מלא מתשלום מס שבח לכל התקופה שמיום הרכישה של הדירה ע"י המוריש ועד לתאריך ה -.1.1.2014. המשמעות הינה שרק התקופה לאחריה תיחשב כחייבת במס שבח. ככל שהמוריש רכש מוקדם יותר את הדירה, כך מס השבח בעת המכירה יהיה נמוך יותר וזאת מאחר שהיחס שבין התקופות הינו שעל רובה של התקופה קיים פטור.
שאלה: אבי קיבל ביחד עם אחיו דירה בירושה והוא מעוניין להעבירה לאבא שלי שרוצה למסור לנו את כל הדירה כבר כעת בחיים. לאבי יש דירה בה הוא מתגורר ולי ולחלק מאחיי יש דירות. אני מעוניין לדעת האם מההעברה מדוד לאב, אבי יידרש לשלם מס רכישה? והאם בהעברה מאבי אלינו, נצטרך, כל אחד מאיתנו, לשלם מס רכישה על החלק שלו? כמו כן, האם בעת מכירה של הדירה בהמשך, כל אחד יצטרך לשלם מס שבח על החלק שלו בדירה?
תשובה: כל עסקת מקרקעין הינה חייבת במס רכישה ושבח, אך ישנם פטורים למי שעומד בקריטריונים מסוימים. שתי השאלות הראשונות מותנות ותלויות בכמה פקטורים שעליהם ניתן לענות רק לאחר ביצוע בדיקה פרטנית. לגביי השאלה השלישית, לא ניתן לדעת האם תידרש לשלם מס שבח וזאת משום שאין לדעת בשלב הזה האם יהיה שבח כלשהו כאשר תמכרו.
מס שבח על הכנסות משכירות
שאלה: האם כשמוכרים דירה להשקעה שהייתה מושכרת, יש צורך לשלם מס שבח גם על הכנסות השכירות?
תשובה: מס שבח משולם על הנכס ומס הכנסה משלמים על ההכנסה במידה והיא מעבר לסכום הפטור.
מס שבח על דירה מקבלן
שאלה: רכשתי דירה מקבלן וכעת אני מעוניין לרכוש מאותו הקבלן יחידת מחסן שנמצאת בחניון תת קרקעי. האם אצטרך להוסיף למחירה של הדירה את מחירו של המחסן על מנת לחשב את מס הרכישה ולשלם את ההפרש? המס המקורי כבר שולם, האם אצטרך להוסיף גם הערת אזהרה למחסן בנפרד? לטענת הקבלן די בלהוסיף נספח לחוזה.
תשובה:
בהתאם למבחנים של מיסוי מקרקעין שמגדירים כל דבר שלא ניתן להפרידו מהדירה כחלק מהדירה, התשובה הינה חיובית. כלומר, עלייך להגיש בקשה לתיקון השומה ולשלם מס רכישה. ישנם חריגים לכלל הזה, וכדאי לפנות לעורך דין מיסוי מומחה ומנוסה שיוכל לבחון כיצד והאם ניתן יהיה לקבל פטור בגין התוספת הזו.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה
