עורך דין רכישת דירה

רכישת דירה מהווה צעד ומהלך משמעותיים, שכן מדובר באחת ההשקעות הגדולות שרובנו נעשה בימי חיינו. רכישת דירה מחייבת נקיטת מספר פעולות במקביל ובחינה של כמה היבטים רלוונטיים שיש לבצע ביסודיות ובמקצועיות. על מנת לצלוח את הליך ועסקת רכישת דירה בצורה החלקה והטובה ביותר, מומלץ וחשוב לפנות לקבלת ייעוץ וליווי משפטי מידי עורך דין רכישת דירה מנוסה. עורך דין הבטמתמחה בתחום המקרקעין, יעניק לכם מגגון שירותים חיוניים ומענה מלא לכל צורך לאורך כל התהליך עד להשלמת העסקה. השירותים המשפטיים הינם חשובים ומועילים ויעניקו לכם תחושת ביטחון ושקט נפשי. עורך דין אמין ומיומן, יבצע בדיקות מקדימות חשובות, יבנה עבורכם תוכנית פיננסית, ייבחן כל פרט בעסקה בצורה מדוקדקת, יבטיח כי המהלכים יהיו שקולים ומושכלים, ינהל עבורכם מו"מ מול כל הגורמים הרלוונטיים , ימנע טעויות וכשלים ויבטיח שמירה על הזכויות והאינטרסים שלכם.

החשיבות והיתרונות בקבלת ייעוץ וליווי משפטי בהליך רכישת דירה

צעד של רכישת דירה מקבלן או דירה יד שניה כרוך בהשקעת הון רב ולכן טומן בחובו סכנות רבות העלולות להפוך את הרכישה למורכבת ויקרה מכפי שצפיתם עד כדי כך שתצטערו שנכנסתם למהלך מלכתחילה. לכן מומלץ וחיוני לפנות ולהיעזר בשירותיו של עורך דין רכישת דירה בעל ניסיון ומומחיות בתחום שבקיא בסוגים השונים של עסקאות מקרקעין.

השלבים ברכישת דירה

שני השלבים המשמעותיים והחשובים ביותר עם קבלת ההחלטה לרכישת נכס הינם: ביצוע בדיקה יסודית ומקיפה של הנכס ועריכת חוזה מכירת שמנוסח באופן ברור ומקצועי. את שני השלבים הללו טוב לבצע בסיוע ובליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מוסמך ומנוסה שיבדוק ויוודא כל פרט, יזהה כשלים בנכס במידה וקיימים וינסח ויערוך את חוזה המכר באופן המקצועי ביותר תוך שמירה והגנה על האינטרסים והזכויות שלכם. הליווי המשפטי עשוי למנוע טעויות שיתגלו בהמשך הדרך, ימנע עלויות והוצאות מיותרות וכן יחסוך מכם דאגה ועוגמת נפש במקרה שמשהו משתבש.

בדיקת הנכס

לאחר איתור נכס ספציפי שאותו אתם מעוניינים לרכוש, עורך דין רכישת דירה מנוסה ובעל מוניטין שמתמחה בתחום המקרקעין יבצע עבורכם בדיקה יסודית ומקיפה של מצב הנכס. ביצוע הבדיקות הללו הינו בגדר חובה וחשוב שהן יתבצעו בדקדקנות רבה על מנת לזהות כשלים, פגמים וליקויים הקיימים בנכס בהווה וכאלה העלולים להיווצר בעתיד. הבדיקות שיבצע עבורכם עורך הדין שמלווה אתכם כוללות, בין היתר:

• לוודא שמוכר הדירה הינו אכן בעל הנכס.

• האם ישנה הפקעה כלשהי על חלק מהדירה?

• האם הוצאו צווי מניעה או שקיימים צווי הריסה על הנכס?

• לוודא או לשלול קיומן של זכויות של גורם צד שלישי על הנכס וזאת למעט משכנתא

• בדיקת בטיחות בנוגע למפגעים וליקויים.

• האם הנכס נבנה כדין, בהתאם לנהלים ולתקנות וללא חריגות בניה?

• ביצוע בדיקות יסודיות ומקיפות, המתבססות על תב"ע – תוכנית בניין ערים שם ניתן לברר האם קיימות תוכניות עתידיות העשויות להכשיל את העסקה או להניע את הרוכשים מלבצע את המהלך.

לאחר ביצוע הבדיקות הללו ובדיקות חיוניות ורלוונטיות נוספות, עורך הדין יעביר את הממצאים ללקוח אותו הוא מייצג ומלווה, יסביר וידריך אותו האם וכיצד ניתן להתקדם לשלב הבא בעסקת הרכישה. במקרים בהם מדובר על נכסים מורכבים וסבוכים ומורכבים, עורך דין רכישת דירה יפרט מהן הדרכים והכלים שבאמצעותם ניתן יהיה להכשיר את הנכס לרכישה בצורה חוקית כדין.

עריכת חוזה מכר דירה

לאחר השלב של בדיקת הנכס, ניתן לעבור לשלב עריכת החוזה שמשתנה בהתאם לאופי וסוג הנכס שנרכש. חוזי מכר שזכויות הבעלות עליהם רשומות בטאבו, הינם שונים מחוזי חכירה שמסדירים רישום זכויות של נכסים שנמצאים בבעלות של מנהל מקרקעי ישראל. ברוב המקרים, עורך הדין יבקש מהלקוח שאותו הוא מלווה ומייצג להעביר ולמסור לידיו כמה החלטות המהוות בסיס לחוזה בהן: המחיר של הנכס, מועדי פינוי וכניסה לדירה, מועדי תשלום מבוקשים ואילו מטלטלין ישארו בנכס ומהו האופן שערכם יגולם או שלא יגולם במחיר הסופי של העסקה.

לאחר שאותן החלטות עקרוניות יועברו לעורך הדין, הוא יתחיל בעריכת חוזה המכר מול עורך הדין המייצג את הצד השני. עורך דין רכישת דירה ינהל את הרישום בטאבו שיכלול: רישום של הערת אזהרה, דיווח בנוגע למס שבח ובמידה וניתן, יגיש בקשה לקבלת פטור ממס שבח, אישורי מיסים, הכנתם של שטרות מכר כפי שנדרש בחוק, החתמה על מסמך ייפוי כוח, במידה שהייתה משכנתא על הדירה, נדרש לוודא שזו סולקה וכך גם המשכון כפי שמופיע ברשם המשכונות.

ניהול עסקת הרכישה

ניהול שלבי עסקת הרכישה של הדירה חייב להתבצע בדקדקנות וקפדנות מרבית וזאת על מנת למנוע מצב שבו יתעוררו בעיות או יוגשו תביעות עתידיות שונות שנוגעות ומתייחסות לכשירות של הדירה – הנכס שנרכש או נמכר. לאחר סיומו של השלב המנהלתי, תתקדם העסקה בהתאם למה שנקבע וסוכם על ידי שני הצדדים בחוזה המכירה. בסוף התהליך יתבצע רישום של הנכס על שמו של הקונה במרשם שאליו הוא משויך. הסכנות שטמונות בעסקת רכישת דירה ללא קבלת סיוע וליווי משפטי מקצועי מוסמך הינן רבות ומגוונות: בזבוז זמן והוצאת אנרגיה מיותרת, נטילת סיכון בעת ניסיון לרכוש נכס שהינו בעייתי לרישום או למכירה בעתיד לצד שלישי, היווצרות עיכובים מיותרים במהלך העסקה ועוד.

החשיבות והתרומה של עורך דין רכישת דירה במסגרת עסקת מקרקעין

רכישת ומכירת דירה מהוות צעד ואירוע משמעותי למדי בחיים ומשום כך חשוב שיתבצעו בצורה נכונה, זהירה ויסודית במטרה להבטיח ששני הצדדים בעסקה יצאו מרוצים. משום כך, חשוב להתייעץ ולהיעזר בשירותיו המקצועיים של עורך דין מקרקעין מנוסה שיערוך ויכתוב את חוזה והסכם המכר וילווה את הלקוח אותו הוא מייצג במטרה שזה יזכה לקבל מענה לכל שאלה וצורך וכמובן יקבל את כל המגיע לו מעסקת הרכישה.

תפקידו של עורך דין מקרקעין

חשוב ומומלץ לפנות וליצור קשר בהקדם האפשרי עם עורך דין רכישת דירה כבר בתחילת הדרך. תפקידו של עורך דין מקרקעין הינו לדאוג שכספכם יהיה מוגן מפני סיכונים שונים שנלווים וקשורים לעסקה. עורך דין מומחה המלווה אתכם לאורך תהליך הרכישה, יבחן היטב ובמקצועיות את כל מגוון ההיבטים המשפטיים הקשורים לעסקה, יערוך בדיקות משפטיות שנדרש לבצע טרם החתימה על החוזה ובדיקות מקדמיות שונות טרם רכישת הדירה, ידריך ויסביר ללקוח מהם הנושאים וההיבטים החשובים שיש לתת עליהם את הדעת שנוגעים לעסקה בהם: שאלות מיסוי, זכויות קניין בנכס, בחינת אפשרות לסיוע במימון ונטילת הלוואה מסוג משכנתא ועוד. עורך הדין המומחה בתחום ינסח ויכין חוזה מכר שתפור באופן ספציפי לעסקה המסוימת שלכם וכך יגן על הזכויות והאינטרסים שלכם ויסייע לכם למנוע ולהתגבר על מגבלות ומכשולים משפטיים שונים על מנת להשלים את העסקה במהירות האפשרית, בצורה חלקה ובהצלחה כולל העברת בעלות ורישום זכויותיכם על הדירה בטאבו – לשכת רישום המקרקעין.

עסקה מורכבת הכרוכה בסכומי כסף גדולים

חשוב לזכור שעסקת רכישת דירה כרוכה בהשקעת סכומי כסף משמעותיים וגדולים, כך שכל טעות ולו הקטנה ביותר עלולה לעלות לכם ביוקר. עורך דין מומחה בתחום החוזים ועסקאות מקרקעין וכזה בעל ניסיון מוכח וידע ספציפי בפרט בחוזי דירות, יוכל לחסוך לכם כסף רב ועוגמת נפש וימנע מכם מלבצע טעויות מיותרות וכואבות.

שירותיו המקצועיים של עורך דין מקרקעין בעסקת רכישת דירה

• מספק את כל מגגון השירותים והמידע שנדרש לצורך ביצוע והשלמת עסקת המקרקעין ומספק לצד שאותו הוא מלווה ומייצג את כל הנדרש על מנת לצלוח את התהליך והעסקה בצורה הטובה ביותר שעונה על כל צרכיו.

• ניסוח הסכם – חוזה רכישה – באופן מקצועי המגן על האינטרסים והזכויות של הלקוח מפני סעיפים, פרטים ופעולות העלולות לפגוע בו. הסכם הרכישה חייב להיות מנוסח באופן מקצועי ע"י עורך דין רכישת דירה מנוסה וזאת במטרה להגן על הלקוח – הרוכש מפני רכישה של דירה – נכס שהינו מסוכן למגורים או היפגעות כתוצאה משורה אורכה ורחבה של סיכונים שונים אחרים.

• הגדרת מועדי העברת תשלומים – חשוב לציין בחוזה הרכישה הן את הסכום לתשלום והן את מספרם של התשלומים והמועדים המדויקים בהם יועברו.

• מיסוי  – בתהליך רכישה שלנכס – דירה, ישנם מיסים שונים שיש לשלם וחשוב להקפיד שגובהם המדויק של המיסים השונים יצוין באופן ברור בחוזה.

החל מחודש ינואר 2019 רוכשי דירה חייבים להעביר דיווח לרשות המיסים בתוך חצי שנה מהרכישה בכל הנוגע למקורות המימון לרכישת הדירה. בכך רשות המיסים רוצה למנוע שימוש בכסף מזומן וזאת במסגרת האבק נגד ההון השחור הרב שקיים במשק. לפיכך, טרם החתימה על חוזה – הסכם רכישת דירה, עליכם להיות בטוחים ולדעת שלא רק שיש בידכם את הכסף, אלא שבוודאות תוכלו להציג בפני רשות המיסים מהיכן הוא מגיע, כלומר מהם מקורותיו של ההון – כסף.

אופן פריסת התשלומים

טרם ביצוע הרכישה חשוב לבחון בצורה יסודית את פריסת התשלומים שתהיה נוחה ומתאימה לכם ותוכלו לעמוד בה. לא די לדעת שיש בידכם מספיק כסף, אלא חשוב שגם התזרים יהיה נכון. למשל, חשוב שלא תתחייבו להעביר תשלומים במידה ואתם מסתמכים אך ורק על כספים שיגיעו לאחר מועד התשלום אליו התחייבתם.

הון עצמי

לפי ההוראות של בנק ישראל קיימת מגבלה על השיעור של הלוואה מסוג משכנתא שניתן לקבל מתוך סכום הרכישה הכולל. משום כך, חשוב במיוחד לבדוק שבידכם יש את ההון העצמי שדרוש לצורך ביצוע והשלמת הרכישה. לפני שאתם מתחילים במהלך של רכישת דירה, חובה לבדוק באופן מדוקדק את כלל ההוצאות והעלויות וזאת על מנת לוודא ולהבטיח שאכן עומדת לכם היכולת הפיננסית לביצוע העסקה. חשוב להביא בחשבון בנוסף למחירה של הדירה גם את כל ההוצאות והעלויות שנלוות לרכישה, לרבות ייעוץ וליווי משפטי, מיסים, תיווך, ריהוט, שיפוצים, הובלה ועוד.

מס רכישה

עסקת רכישת דירה מחייבת תשלום של מס רכישה בהתאם לתנאי ונסיבות הרכישה, וזאת למעט מקרים שבהם יש לרוכש זכאות להקלות או לפטור ממס. מס רכישה ישולם בהתאם למדרגות מס שקבועות בחוק ונגזרות ממחיר הדירה וכן מהסטטוס והנסיבות האישיות של הרוכש, כלומר: האם זוהי הדירה היחידה שלו או שבבעלותו דירה נוספת אחת או יותר, האם הוא מתכוון למכור את דירתו הראשונה בתוך פרק זמן ידוע מראש וקצוב, האם הרוכש הינו תושב מדינת ישראל או שהוא עולה חדש, או חלילה בן למשפחת השכול, נכה ונסיבות וגורמים נוספים שעשויים לזכות אותו בקבלת הנחה, הקלה או פטור מלא מתשלום מס רכישה.

תכנון וחישוב מס נכון

על מנת לבצע בצורה נכונה ומיטבית תכנון מס, יש לבדוק לעומק ומראש מהם הפטורים וההקלות השונים הניתנים בתשלום מס הרכישה וכמובן שחשוב להיוועץ עם עורך דין רכישת דירה מומחה שלפניו מונחים כל הנתונים הרלוונטיים שעשויים לזכות את הרוכש בהקלות ופטורים. תכנון וחישוב מס נכון טוב שיתבצע בליווי של גורם מקצועי שהינו עורך דין מקרקעין מוסמך ומנוסה שהינו בקיא בתחום המיסוי. תכנון המס כולל התייחסות לכמה היבטים רלוונטיים:

• אגרות – תשלום אגרות ועלויות שונות הנדרשות בעת רישום בטאבו, בחברה המשכנת או ברשות מקרקעי ישראל.

• עלויות הלוואת משכנתא – במקרים בהם עסקת הרכישה ממומנת בחלקה באמצעות הלוואת משכנתא, חשוב לבדוק מראש את יכולת העמידה שלכם בתשלומים החודשיים וכן את העלות הכוללת של ההלוואה. החישוב יכלול דמי פתיחת תיק, ריבית והצמדה, עמלות, שמאות, ביטוח חיים ודירה וכו'.

• שמאי – עלות הסתייעות בשירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי, בדיקת מהנדס במידת הצורך, מודד מוסמך ועוד.

• הובלה ושיפוצים – עלות הובלת התכולה ועלויות ביצוע תיקונים ושיפוצים בדירה החדשה במידת הנדרש והצורך.

• עורך דין – עלות עורך דין רכישת דירה.

טיפים חשובים ומועילים ברכישת דירה

עבור רובנו, רכישת דירה או בית מהווה את הצעד הכלכלי המשמעותי והגדול ביותר בחיינו ומדובר למעשה במוצר היקר ביותר שנמצא ברשותנו ובבעלותנו. על מנת להשלים את העסקה, לעתים, יש לשעבד את הנכס הנרכש וזאת כנגד הלוואה אותה ייאלצו להחזיר לאורך שנים רבות. שנים. על אף העובדה שמדובר בעסקה המחייבת השקעת הון רב ובחלק מהמקרים גם נטילת הלוואה או סיוע במימון, רבים מהאנשים נוטים לחסוך דווקא בעלויות הנוגעות לייצוג המשפטי שהינו חשוב ביותר במטרה לצלוח את המהלך בצורה בטוחה וחלקה ומבלי לבצע טעויות העלולות להוביל להיקלעות לסיכונים וקשיים פיננסיים בעת רכישת הדירה.

בארצנו שנמצאת בתהליכי התפתחת מואצים, ישנה בנייה רחבה באתרים שונים המבוצעת על ידי אנשים, קבלנים וחברות מסוגים שונים. החברות העסקיות השונות שבונות מעוניינות, מטבע הדברים, למקסם רווחים ופירוש הדבר הוא להשקיע את המינימום וכמה שפחות במלאכת הבנייה עצמה ובמקביל לגבות כמה שיותר עבור המוצר המוגמר. במקרה שכזה, חומרי הבנייה שבהם נעשה שימוש אינם האיכותיים והמשובחים ביותר שניתן למצוא בשוק וכוח האדם האחראי על הבנייה אינו המקצועי והמיומן ביותר שקיים בתחום.

חברות רבות מוקמות אך ורק לצורך יישום פרויקט בנייה ספציפי ולאחר שנמכרת הדירה האחרונה, אותה חברה נעלמת, הופכת לחסרת רכוש והרווחים על עבודת הבנייה והפרויקט מחולקים בקרב בעלי המניות. מי שרכש דירה מחברה כזו, לא יוכל לקבל מענה וסיוע ואפשרות להיפרע ממנה במידה ויתברר שהחברה הפרה ולא עמדה בהסכם עימו, הטעתה אותו בהבטחות שווא, מכרה לרוכש נכס פגום וכו'.

עמידה בחוקי ותקני התכנון והבניה

החוק מכיר ומביא בחשבון את המציאות הזו ומשום כך, המחוקק החיל את חוק המכר – תשל”ג 1973 ומספר חוקים נוספים גם למקרים שכאלה. על פי החוק, במידה ובנית בית במטרה למוכרו, דע כי חלים עליך חוקי התכנון והבנייה ועליך לעמוד בהם וכן בנהלי ובתקנות הבטיחות המחמירים ביותר. כל דירה ובית שנבנים ומוצעים למכירה חייבים לעמוד בדרישות, התקנים והתקנות והתקנים ובמידה ולא, לרוכש עומדת הזכות להגיש תביעה נגד בעל הנכס או הקבלן שבנה אותו.

לסיכום, עסקת רכישת דירה הינה אחת העסקאות הגדולות והחשובות ביותר שרובנו נבצע בחיים, ומשום כך, חשוב לבצע את המהלך בהתאם לחוק ובצורה הנכונה, הטובה והיעילה ביותר עבור כל הצדדים. על מנת שכך יהיה, חשוב מאוד שלאורך כל שלבי התהליך תהיו מלווים בעורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי שיספק לכם את כל הסיוע והשירותים המשפטיים הרלוונטיים, את המידע הדרוש וילווה אתכם באופן אישי וצמוד בכל אחד מהמהלכים.

שמעון האן משרד עורך דין ונוטריון – מקצועיות, ניסיון ואמינות

שמעון האן משרד עורך דין ונוטריון הינו אחד המשרדים הגדולים והמובילים בארץ בתחום הדין האזרחי – מסחרי ועסקאות מקרקעין. צוות המשרד כולל עורכי דין ומשפטנים מנוסים ובכירים שילווה אתכם צעד אחר צעד לאורך כל שלבי עסקת הרכישה עד להשלמתה בצורה המהירה, החלקה והטובה ביותר. הייעוץ והליווי המשפטי שאנו מעניקים ללקוחותינו הרבים עשוי להוות את ההבדל שבין כישלון, פיצוץ העסקה ועוגמת נפש לבין ניהול מיטבי של ההליך תוך מניעת ביצוע טעויות ונטילת סיכונים כלכליים מיותרים. משרד עו"ד ונוטריון שמעון האן מזמין אתכם להיעזר בצוות המומחים המשפטיים הבכירים ובעלי הניסיון שעומדים לשירותכם, כך שתוכלו להיות שקטים ובטוחים שעסקת רכישת הדירה בה אתם משקיעים את מיטב הונכם, תסתיים בצורה החלקה והמוצלחת ביותר.

ט.ל.ח

אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה

כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון