העברת דירה ללא תמורה (כמתנה בין קרובים) נחשבת אחד מאותם הנושאים המשפטיים העלומים, שלמרות שכולנו היינו אמורים להיות מודעים להם, בפועל, רק מעט מאד יודעים במה מדובר. ובינינו – חבל, אבל גם מובן למדי, כי מאחורי אותן ארבע מילים פשוטות לכאורה – העברת דירה ללא תמורה, מסתתר עניין מרתק למדי, שבמקרים מסוימים (ועם ההכוונה המקצועית הנכונה, כמובן) עשוי לחסוך לכם לא מעט כסף ועגמת נפש.
מהי העברת דירה ללא תמורה?
העברת דירה ללא תמורה מתייחסת להעברתם של נכסים בין בני משפחה גרעינית, וזאת, מבלי שניתנת עבורם כל תמורה שהיא בגין העברתן של הזכויות בנכס. פעולה זו אף מכונה לעיתים "עסקת מתנה". דבר היכול להסביר את שמותיהם הרשמיים של הצדדים המעורבים בעסקה מסוג זה – מקבל המתנה (נעבר) ונותן המתנה (מעביר).
בהתבסס על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 ועל התקנות למיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה – 1974 – גם העברתה של דירה ללא תמורה מוגדרת כעסקת מקרקעין. אולם, בהתקיימם של תנאים מסוימים, לעסקה מסוג זה עשויים להיות מוענקים הפטור מתשלום מס שבח ואף פטור חלקי מתשלום מס רכישה (שגובהו כשליש ממס הרכישה אותו אמור היה לשלם המקבל).
מהו הייחוד של עסקה מסוג זה?
ייחוד נוסף של העברת דירה ללא תמורה על פני עסקאות מקרקעין אחרות מגולם בהיותה עסקה שבה ישנה התחייבות רק לאחד משני הצדדים המעורבים בה. כך, שבניגוד להסכם המכר הרגיל שמטרתו העברת הזכויות במקרקעין (רכישת נכס / מכירת נכס), שבו כל אחד מהצדדים מתחייב למילוי חלקו בהסכם (המוכר מתחייב להעביר את הזכויות בנכס המדובר במועד מסוכם, בעוד הרוכש מתחייב לשלם את תמורתו בסכומים ובמועדים מסוכמים), בהסכם העברת דירה ללא תמורה, רק נותן המתנה מחויב (להעברת זכיותיו בנכס). למרות השוני המהותי, ההסכם אשר נכרת בין הצדדים בעסקת מתנה מוגדר כ"חוזה", ובשל כך, חלים גם על עסקה כגון זו דיני החוזים הישראליים.
סייג חשוב בעסקה מסוג זה – על מנת שתתקיים עסקת מתנה ושתחשב לכזו, אין די בכך כי מעניק המתנה הביע הסכמתו להעברת הזכויות במקרקעין, אלא שגם המקבל אותה מאשר זאת. לכן – טרם קבלת המתנה או האישור לכך ע"י המקבל, רצונו וכוונותיו של הנותן מוגדרים כ"הצעה". על פי סעיף 2 לחוק המתנה, התשכ"ח – 1968 נקבע כי "מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה". לכן, חוזה מתנה (כזה הנערך בגין העברת דירה ללא תמורה) מחייב את מפגש הרצונות בין מעניק המתנה למקבל אותה, וזאת, בניגוד למשל, לערבות או לצוואה, אשר גם שתיהן נחשבות לפעולה חד צדדית, המבוצעת ברצונו וביוזמתו של צד אחד.
העברת דירה ללא תמורה = מקלט מס אפשרי?
בהתאם לחוק, ניתן להעביר את הזכויות שנתנו ללא תמורה במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח ובפטור חלקי (כפי שצוין קודם – כשליש ממס הרכישה שהיה המקבל נדרש לשלם לו היה רוכש את הנכס), וזאת, על פי מדרגות מס הרכישה במועד העברת הזכויות בנכס. מאחר והעברת נכסים באופן זה לקרוב משפחה עלולה לשמש מקלט מס לאנשים מסוימים (העברת נכס ללא תמורה לצורך מכירתו בשלב מאוחר תוך קבלת הפטור מתשלום מס שבח בגין המכירה), הגדיר החוק מספר תקופות צינון, שבמהלכן לא מתאפשרת מכירת הנכס שהתקבל במתנה תוך קבלת הפטור מתשלום מס השבח.
תקופת הצינון על מכירתה של דירה (או חלק ממנה) שהתקבלה בעסקת מתנה עד לתאריך ה-31.12.2013 נעה בין שנה אחת לעד ארבע שנים (על פי סוג הקרבה המשפחתית בין מעניק המתנה למקבל אותה, מצבו המשפחתי של מקבל המתנה ושימושה של הדירה).
שינויים בתקופות הצינון על דירה / נכס המועברים ללא תמורה
השינויים שנכנסו לתוקפם בחוק ההסדרים (כולל תיקון מס. 76 לחוק) במהלך 2013 ו-2014, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 (מתאריך ה-26.12.2013) וכן דגשים נוספים בתכנון המס האפקטיבי, שינו את תקופת הצינון החלה על דירה שהועברה ללא תמורה. בתיקון לסעיף 49 ו בנוסח החדש של חוק מיסוי המקרקעין נאמר:
"(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה –
(תיקון מס' 76) תשע"ג – 2013
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו ארבע שנים מיום שנעשה בעלה;
(תיקון מס' 55) תשס"ה – 2005 (תיקון מס' 76) תשע"ג – 2013
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר – עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה – שלוש שנים.".
כלומר, חל שינוי משמעותי בתקופות הצינון המוגדרות –
אין חשיבות לסוג הקרבה הקיימת בין מעניק הנכס למקבל אותו. בנוסף, תחול תקופת צינון בת ארבע שנים מיום קבלת הנכס במתנה ועד שיוכל המקבל למכור אותו. במקרים בהם מקבל הנכס התגורר בו בדרך קבע, תקופת הצינון מתקצרת ועומדת על שלוש שנים מהמועד שבו מקבל המתנה החל לגור בו באופן קבוע.
"קרוב" זה עניין יחסי
חשוב לציין, כי בעניין המיסוי, קיימים הבדלים מסוימים משמעותיים בין ההגדרות השונות, כך ש"קרוב" לעניין מס השבח, אינו בהכרח "קרוב" בכל המדובר על מס הרכישה, ולכן, חשוב להכיר את ההבדלים הללו:
"קרוב" על פי הגדרות מס שבח עשוי להיות אחד מהללו – בן / בת זוג, הורים, הורי ההורים, צאצא (גם נכד), צאצאי בן / בת הזוג ובני / בנות זוגם של אחד מאלה, אחות או אח ובני זוגם ואיגוד שאינו נמצא בשליטתו של מעניק המתנה.
לעומת זאת, "קרוב" על פי הגדרות לצרכי מס הרכישה עשוי להיות בן / בת זוג (לרבות בני / בנות זוג במהלך ששה החודשים אשר קדמו לעניין), הורים, צאצא, בן / בת זוג של הצאצא, אחות או אח.
כך שניתן לומר, למשל, כי על פי הגדרות מס השבח, הגיס, בן הזוג של האחות, למשל, נחשב ל"קרוב", בעוד שעל פי הגדרות מס הרכישה – הוא אינו כזה, כך גם אחיינים.
כמו כן, מתייחסים החוקים הרלוונטיים בפירוט לעניין תשלום המיסים הנדרש בעניין העברת דירה ללא תמורה בין אחים (פטור ממס שבח בתנאים מסוימים, הקלה בתשלום מס הרכישה) ובהעברת דירה ללא תמורה בין בני זוג או ידועים בציבור (גם כאן, מצויים תנאים מסוימים המאפשרים הקלות ואף פטורים).
כפי שניתן להבין, העברת דירה ללא תמורה עלולה להתגלות כעסק סבוך ומורכב למדי, אשר, למרות רצונכם הטוב, אתם עלולים לגלות שהסתבכתם בו עד למעל לראש, הן כמעניקי המתנה והן כמקבליה. לכן, חשוב מאד להיוועץ בנושא בעורך דין מקרקעין מהימן, טרם ביצועה של עסקה כזו.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
