דיני מקרקעין הוא תחום משפטי מורכב ובעל היקף רחב במיוחד העוסק במגוון של היבטים וסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן. מדובר על תחום משפטי המבוסס על כמה חוקים המונהגים בישראל, כאשר המרכזי שבהם הינו חוק המקרקעין שחוקק בשנת 1969 ושבמסגרתו מוסדרים העניינים המשפטיים אזרחיים הנוגעים לענף הנדל"ן ולתחום המקרקעין. חוקים נוספים בתחום דיני מקרקעין הינם: חוק תכנון ובנייה, חוק מכר דירות, חוק הגנת הדייר ושורה של חוקים נוספים העוסקים בכל ההיבטים הנלווים לעסקת מקרקעין לרבות מיסוי, רישוי וכו'.
חוק המקרקעין
חוק המקרקעין מהווה את אחד החוקים המרכזיים בעולם המשפט האזרחי במדינת ישראל בכל הנוגע לעסקאות מקרקעין. סעיפי החוק קובעים את ההגדרה לשותפות במקרקעין ואת הפרמטרים הנדרשים להשלמתה של עסקת מקרקעין בצורה נכונה והתאם לחוק.
חוק תכנון ובנייה
חוק תכנון ובנייה חוקק בשנת 1965 ונועד להסדיר את פועלם של כל מוסדות התכנון במדינת ישראל, החל מהרמה המקומית ועד לרמה הארצית. החוק מתייחס לדרכי הפעולה, ההתנהלות והסמכויות של וועדות התכנון המקומיות, המחוזיות והארציות. מוסדות אלו אחראים על מתן היתרים לבנייה ליזמי נדל"ן ולאנשים פרטיים. אחד התפקידים של הוועדות השונות הינו לדון בתוכניות הבנייה המוגשות אליהן. על פי החוק. בסמכות הוועדות לאשר, לשנות או לפסול תוכניות בנייה בהתאם לשיקולים המקצועיים הרלוונטיים. חוק תכנון ובנייה כולל גם פירוט של סוגי העבירות הקיימות בענף הבנייה ואת העונשים המוטלים בגין ביצוע כל עבירה.
תחום דיני מקרקעין במדינת ישראל
תחום דיני המקרקעין הינו דינמי במיוחד וזאת משום ההתפתחות של שוק וענף הנדל"ן כל העת. בהתאם לכך, מבוצעים תיקונים ועדכונים בחוקים בתחום המקרקעין וזאת בהתאם לקביעת המחוקק וצרכי השעה. לאורך השנים, בוצעו מאות תיקונים בכל אחד מחוקי המקרקעין במדינת ישראל וזאת בנוסף להחלה ויישום של תוכניות חדשנות בענף הנדל"ן דוגמת תמ"א 38 ופינוי בינוי. תחום המקרקעין וענף הנדל"ן מחייבים ידע, ניסיון והבנה מעמיקים עבור העוסקים בהם. כאשר אדם פרטי, יזם או משקיע, מעוניינים לבצע השקעה או עסקת נדל"ן, הרי שחשוב לקבל ייעוץ וליווי משפטי מקצועי מידי עורך דין מקרקעין בתל אביב בעל שם, ניסיון ומוניטין.
תמ"א 38 – כל מה שחשוב לדעת
תוכנית המתאר הארצית – תמ"א 38 מיועדת לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. מדובר על אוסף של תקנות שנועדו לטפל בסיכונים השונים הנובעים, נלווים וכרוכים ברעידת אדמה. התוכנית אושרה על ידי ממשלת ישראל בשנת 2005 ומאז ועד היום התווספו כמה תקנות חדשות המרחיבות את היקפן של זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
ייזום והוצאה לפועל של תוכניות תמ"א 38 מתאפשרים ללא צורך בקבלת היתרי בנייה לחיזוק מבנים, שכן זכויות הבנייה המהוות חלק מהתוכניות, כפופות לאישורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. בכל מקרה, חשוב להבהיר, כי סירוב לקבלת היתר בנייה, אינו יכול להתקבל משיקולים תכנוניים בלבד, אלא מטעמים מיוחדים כגון התנגדות של חלק מבעלי הדירות בבניין.
לפרויקטים מסוג תמ"א 38 ולכל עסקת מקרקעין אחרת נלווים היבטים משפטיים רבים שחלקם עשויים להיות מורכבים וסבוכים. בשל כך, במידה ואתם מעוניינים לרכוש או למכור נכס נדל"ני, הרי שחשוב לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין בתל אביב המכיר את שוק הנדל"ן היטב ובקיא ברזי דיני המקרקעין במדינת ישראל.
החשיבות בקבלת ייעוץ וליווי משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין
עורך דין מקרקעין הינו איש מקצוע חיוני ונחוץ במיוחד, שכן בשלב כלשהו בחיים, רובנו נזדקק לשירותיו. רבים מבינינו עתידים להיות מעורבים בביצוע עסקת מקרקעין פעם אחת, לכל הפחות בחיים, או להזדקק לייעוץ וייצוג בסוגיות תכנון ובנייה בוועדות השונות. השירותים המשפטיים הניתנים על ידי משרד עורכי דין מקרקעין כוללים מענה לכל ההיבטים המשפטיים הרלוונטיים לתחום החל, מניסוח חוזי עסקאות מכר ושכירות ועד טיפול וניהול עסקאות נדל"ן מורכבות. ייזום והשקעה בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית כגון תמ"א 38 או פינוי בינוי וכן ביצוע עסקאות קומבינציה של מתחמי מסחר ומגורים מחייבים קבלת ליווי משפטי מקצועי וזאת במטרה לוודא דיוק בכל פרט ופרט ולספק הגנה משפטית לאורך כל שלבי התהליך.
השירותים המשפטיים של מחלקת נדל"ן
השירותים המשפטיים ניתנים בהתאמה אישית, ספציפית ומדויקת לכל לקוח וזאת לאחר הבנה של הצרכים שלו ובהתאם לאופי וסוג העסקה, מורכבותה המשפטית והיקפה הכספי. מחלקת הנדל"ן במשרד עורך דין מקרקעין מתמחה במגוון פעילויות הנדל"ן ובכל ההיבטים הנלווים לטיפול בעסקאות בכל סדרי הגודל הן בארץ והן מעבר לים. שירותי המחלקה כוללים:
- עסקאות מכר ורכישה כולל מגרשים ויד שנייה.
- עסקאות נדל"ן מניב
- עסקאות נדל"ן מסחרי – קניונים, מבני משרדים, מרכזים מסחריים ועסקאות שכירות מורכבות.
- עסקאות בענף המלונאות.
- מתן שירותים משפטיים ליזמי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית ולקבוצות רכישה.
- ייצוג של דיירים במבנים המיועדים לפרויקטים מסוג תמ"א 38 או פינוי בינוי.
- ייעוץ וליווי מקצועי בעסקאות קומבינציה ושיתוף, קרקע ובנייה למגורים, פיתוח בנייה, מגורי יוקרה ועוד.
- ליווי וטיפול מלאים בתאגידי השקעה בנדל"ן ואיגודי מקרקעין.
הליווי המשפטי בעסקאות מקרקעין ניתן לאורך כל שלבי התהליך וכולל: פגישת ייעוץ ותיאום ציפיות הכוללת בדיקת נאותות, התקשרות לרכישת המקרקעין תוך מתן דגש למבנה העסקה, ליווי בשלבי התכנון וההיערכות של הפרויקט הכולל טיפול מול הרשויות, התקשרות עם נותני שירותים, טיפול בהסכמים עם רוכשים במגוון נושאים נוספים בפרויקט עד לרישום הזכויות. בתחום המקרקעין ישנן דקויות רבות הן כרוכש והן כמוכר של דירה ומשום כך הטיפול המשפטי הינו בעל חשיבות רבה לאורך כל שלבי העסקה עד להשלמתה. הליווי בידי עורך דין נוגע לפיתוח, הקמה ושיווק של פרויקטים החל מתכנון רכישת הקרקע, דרך מימון וניהול מו"מ עם קבלנים וספקי שירות ועד לייצוג מול מוסדות פיננסיים מממנים וגופים שלטוניים בהם רשות מקומית, עירייה, גורמי התכנון ועוד.
שוק הנדל"ן בתל אביב
העיר תל אביב מהווה מוקד משיכה מרכזי ועיקרי ליזמים ומשקיעים בענף הנדל"ן. אזור המרכז בדגש על העיר תל אביב הינו אזור הביקוש הגבוה ביותר לנכסי מגורים, מסחר ומשרדים במדינת ישראל. נוכח רמת הביקוש, איכות החיים והשירותים שמציעה העיר תל אביב, הרי שפוטנציאל התשואה בנדל"ן בעיר הינו עצום והתשואה שמשקיעים יכולים ליהנות ממנה הינה גבוהה במיוחד. תל אביב המוכרת בכינוי "עיר ללא הפסקה" הינה עיר בינלאומית המציעה מוקדי שירותים, בילויים ואטרקציות מעולים הנלווים להיותה העיר החשובה והמרכזית ביותר מבחינה פיננסית בישראל. בבואכם לבצע עסקת מקרקעין בתל אביב, חשוב להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מקומי המכיר על בוריו את שוק הנדל"ן בעיר.
בדיקת בעלות, שעבודים והיטלי מס
בעסקאות נדל"ן ובמיוחד כאשר נמצאים בצד של הרוכש, הנסתר רב על הגלוי. הרוכש יודע כי הוא איתר בית או דירה המוצאים חן בעיניו, אולם, מעבר לכך, עלולים להתגלות קשיים ומורכבויות בדרך להשלמת העסקה בצורה הטובה ביותר. עסקת נדל"ן מהווה אתגר של ממש ובמיוחד כאשר מדובר בעיר תל אביב בה התחרות על נכסים איכותיים ומניבים הינה גבוהה במיוחד. באופן פרטי ועצמאי, קיים קושי להתכונן לעסקת מקרקעין בצורה מלאה וזאת בשל היעדר מידע וידע חיוניים.
עורך דין מקרקעין יוודא כי מי שמציג עצמו כבעלים של הנכס הוא אכן בעליו האמיתיים והחוקיים וכי הנכס שאתם עתידים לרכוש הינו נקי משעבודים ואזהרות העלולים להתגלות בהמשך ולהוביל לפיצוץ העסקה ובמקרה הגרוע יותר לגרום לכם לרכוש נכס משועבד. גם הטיפול בנושא המיסוי בעסקאות מקרקעין דורש ניסיון וידע מקצועיים. בעת רכישה או מכירה של נכס, ישנה חובה לשלם מיסים והיטלים שונים, כאשר אי בקיאות בתחום, עלולה להוביל לטעויות שיובילו להשלכות ונזקים חמורים.
פרמטרים לבחירה נכונה של עורך דין מקרקעין בתל אביב
חשוב לדעת, כי נוכח ריבוי עסקאות הנדל"ן באזור המרכז ובמיוחד בעיר תל אביב, הרי שישנם עורכי דין רבים, שאינם בעלי ניסיון ומומחיות מספקים בתחום המקרקעין, המתפתים לספק ליווי לעסקאות נדל"ן. קבלת ליווי משפטי שאינו מקצועי ואיכותי דיו, עלולה להוביל לניהול לא נכון של הליך הרכישה או המכירה ולגרום לטעויות קריטיות שיתבטאו בנזקים חמורים. טרם אתם בוחרים עורך דין מקרקעין, בדקו את הניסיון המקצועי שלו, את רקורד ההצלחות שלו בניהול עסקאות נדל"ן ואת ההתמחות שלו. נדל"ן בעיר תל אביב שונה מנדל"ן בערים אחרות או בפריפריה וזאת נוכח הביקוש ורמת המחירים הגבוהים והתחרות הקשה על כל נכס איכותי ואטרקטיבי. בחירה נכונה בעורך דין עמו יש לכם כימיה טובה תבטיח דאגה ושמירה על האינטרסים החשובים לכם ותמנע סיכונים פיננסיים. הליווי האישי יעניק לכם תחושת ביטחון ושקט נפשי כי אתם נמצאים בידיים מקצועיות אמינות.
ניסוח הסכמים וחוזים
כל עסקת מקרקעין מחייבת עריכת הסכם וחוזה המנוסחים בקפידה וכוללים את כל הפרטים והסעיפים המהווים חלק מהעסקה. על ההסכם להיות מפורט ככל הניתן ולכלול את כל הפרטים הרלוונטיים. הסכם הרכישה או המכירה מהווה עוגן משפטי לכל מצב של אי הבנה או טעות ולכל סעיף בו יכולה להיות השפעה מכרעת על הצלחתה של העסקה. הליווי משפטי יבטיח ניסוח מדוקדק של ההסכם בשפה משפטית, אך גם כזו הברורה לכם.
השקעות חוץ
העיר תל אביב נחשבת למוקד משיכה בינלאומי של תיירים ומשקיעים. אנשי עסקים ממדינות רבות משקיעים בנכסי נדל"ן בעיר וזאת נוכח העובדה כי העיר מדורגת בצמרת רשימת הערים האטרקטיביות ביותר בעולם כולו מבחינת איכות חיים ומבחינה עסקית וכלכלית. עורך דין מקרקעין בתל אביב הינו בעל הידע והמומחיות בטיפול בעסקאות מקרקעין של משקיעי נדל"ן מכל רחבי העולם.
שוק השכירות בתל אביב
בנוסף לרכישה והשקעה בנכסים, הרי ששוק השכירות בתל אביב פורח ומשגשג וזאת בשל הנהירה הבלתי פוסקת של רווקים ורווקות, זוגות צעירים ומשפחות בתחילת דרכן לעיר בעיר מסיבות תעסוקתיות ומקצועיות. הביקוש הגבוה לדירות להשכרה בעיר מביא לתחרות קשה על כל דירה וחדר פנויים, מה שיוצר מגמה של עליית מחירים וקושי באיתור דירה פנויה להשכרה שהינה איכותית וכזו שעלותה תהיה סבירה. ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין הינו בעל תרומה וחשיבות רבה גם בשוק השכירות בתל אביב, שכן הסיוע המקצועי יבטיח כי חוזה השכירות שלכם מנוסח בצורה נכונה וזכויותיכם מוגנות. עורך הדין מהווה כתובת לשוכר הדירה בכל שאלה ובעיה העלולות להתעורר לאורך תקופת השכירות והוא זה שיוכל לתווך ביניכם לבין בעל הנכס במקרה של מחלוקת. הייצוג המשפטי חשוב גם עבור מי שמשכיר נכס ונתקל בבעיות משפטיות מול השוכר דוגמת מקרים של אי עמידה בתשלום, גרימת נזקים לרכוש וסירוב להתפנות.
יישוב מחלוקות בסכסוכי קרקעות
דיונים משפטיים בנוגע לאי הסכמות וסכסוכים בנושא קרקעות, עלולים להיות ארוכים, קשים ומתישים. במקרים אלה, מומלץ לקבל סיוע משפטי מקצועי, שכן ההתמודדות באופן עצמי במצבים משפטיים מורכבים מסוג זה, עלולה להיות בעייתית. ההכרעה בסכסוכים הנוגעים לקרקעות ולנכסי נדל"ן הינה משמעותית ביותר ובעלת השלכות מרחיקות לכת וזאת משום שמדובר בעסקאות בהיקפים כספיים גבוהים במיוחד. על מנת להגדיל את סיכוייכם להגיע לתוצאה הרצויה, חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מנוסה המתמחה בתחום. עורך הדין שלכם הינו בעל היכרות עם הגורמים הרלוונטיים ברשות המקומית ובעירייה המאפשרת גישה נוחה וקלה למשאבי מידע חיוניים, הסכמים קודמים ומפות חלוקת שטחים. הליווי משפטי פותח ערוץ דיון ישיר שיסייע להגיע להבנות, הסכמות וליבון מחלוקות בין הצדדים המעורבים בדיון ומול הרשויות.
גישור במאבקי ירושה הנוגעים לקרקעות
עורך דין מקרקעין יכול לסייע גם בסכסוכים משפחתיים שמקורם במאבקי ירושה הנוגעים לקרקע שהורה אמור להוריש לצאצאיו. הגישור בסכסוכים מעין אלה, יסייע למעורבים להגיע להסכמה ולשלום בית ללא צורך בהשקעת כספים על מאבקים משפטיים ממושכים שיפגעו במרקם החיים של בני המשפחה.
היכרות עם הסביבה העסקית והרגולטורית
משרד עו"ד שמעון האן שם את הלקוח במרכז תשומת הלב וזאת במטרה להעניק לו שירות משפטי איכותי ביחס אישי. משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין וכולל צוות עורכי דין מנוסים ובקיאים בענף הנדל"ן המקומי ובסביבה העסקית והרגולטורית. לאורך השנים, צברנו לעצמנו מוניטין חיובי ורקורד של הצלחות בניהול עסקאות מקרקעין בתחום האזרחי והמסחרי.
טיפול ראוי ומקצועי בהתחייבויות חוזיות וקנייניות
רכישת נכס נדל"ן מהווה צעד כלכלי ומשפטי משמעותי בחייו של אדם. העסקה נחשבת למורכבת וכוללת מגוון רחב של התחייבויות חוזיות וקנייניות להן יש השפעות והשלכות ארוכות טווח. הוצאה לפועל של עסקת מקרקעין, בצורה נכונה ואחראית, מחייבת ביצוע בדיקות תכנוניות ומשפטיות שנועדו להבטיח כי ההשקעה הכספית שלכם לא תרד לטמיון. הליווי המקצועי יעניק לכם שקט נפשי כי כל ההיבטים הנלווים לעסקה מטופלים כראוי בהם נושא תכנון מס מקדים, עמידה בתקציב, זיהוי מתחזים ועוד. ישנם לא מעט מקרים בהם רוכשים תמימים רכשו נכס ממתחזים ולכן יש לבדוק היטב כי מוכר הנכס אכן מחזיק בזכויות המלאות עליו. הבדיקה הינה פשוטה אך חשובה ומהותית ונעשית באמצעות השוואה של תעודת הזהות של המוכר מול נסח הטאבו העדכני כפי שמופיע בלשכת רישום המקרקעין. במידה והנכס שאתם מעוניינים לרכוש, מוגדר כחכירה לדורות, הרי שיש לבדוק את הסכם החכירה ותנאיו.
בדיקות תכנוניות מקדימות
הבדיקות המקדימות הינן חשובות במיוחד וכוללות בדיקות תכנוניות ושעבודים בנכס. הבדיקות התכנוניות חיוניות על מנת לוודא כי הנכס שאתם רוכשים בין אם להשקעה, מגורים או שיפוץ, אינו נמצא תחת צווי מניעה, הפקעה או הריסה וכי אין בו חריגות בנייה.
תשלומים נלווים
בבואכם לרכוש נכס מקרקעין, יש להביא בחשבון תשלומים נלווים מראש וזאת על מנת למנוע חריגה מהתקציב המיועד לרכישה. בין התשלומים הנלווים שיש להביא בחשבון:
- תשלום של מס רכישה בהתאם לסוג הנכס הנרכש.
- היטל השבחה
- עמלת תיווך במידה וקיימת
- תשלום שכר טרחה לעורך דין בהתאם לשירותים המשפטיים הנדרשים, סוג העסקה, הניסיון והמקצועיות של עורך הדין.
- תשלומי הסכמה המועברים לרשות מקרקעי ישראל, כאשר מקובל לקבוע כי עלות ההיוון תחול על המוכר.
- משכנתא – במידה ואתם זקוקים לסיוע פיננסי ולמקור מימון נוסף על ההון העצמי העומד לרשותכם, הרי שיש לקבל אישור עקרוני מהבנק עוד בטרם החתימה על הסכם המכר. במסגרת קבלת האישור העקרוני, חשוב לתאם את מועדי קבלת תשלומי המשכנתא וזאת בהתאמה למועדי התשלומים שיועברו עבור הנכס כפי שמופיעים בהסכם המכר.
אנו כאן לשירותכם!
משרד עורכי הדין האן מציע ללקוחותיו הפרטיים והעסקיים ייעוץ וליווי משפטי בתחום המשפט האזרחי מסחרי על כל היבטיו ורבדיו. עורך דין שמעון האן הינו נוטריון ומגשר מוסמך מטעם אוניברסיטת בר אילן משנת 2011 ובעל תעודה בפירוקים ופשיטות רגל משנת 2011. המשרד עוסק במגוון תחומים בהם: דיני מקרקעין, צווי מניעה, דיני תאגידים, תמ"א 38, עסקאות מכר ונדל"ן, פינוי בינוי, מיסוי ועוד. אנו עומדים לשירותכם בכל שאלה, פנייה ובקשה ונשמח לשתף פעולה ולהעניק לכם שירות מקצועי ואיכותי ביחס אישי עד להשלמת המשימה על הצד הטוב ביותר לשביעות רצונכם.
ט.ל.ח
אין לראות באמור כייעוץ משפטי ו/או תחליף לו, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
כל הזכויות בתוכן זה שמורות לשמעון האן משרד עורכי דין ונוטריון
אין לראות את האמור כייעוץ משפטי, מומלץ להתייעץ עם עורך דין שמעון האן לפני כל פעולה.
